Τέλος στα «παράθυρα» για εκτός σχεδίου δόμηση

Σε μια σημαντική τομή σε σχέση με τη διαχείριση του χώρου στην Ελλάδα προχωρά το υπουργείο Περιβάλλοντος. Οπως ανακοινώθηκε χθες, σε μία διετία πρόκειται να καταργηθούν όλες οι παρεκκλίσεις στην εκτός σχεδίου δόμηση, η οποία θα επιτρέπεται μόνο σε οικόπεδα με ελάχιστη αρτιότητα 4 στρεμμάτων. Στο ίδιο πλαίσιο, θα επιβληθεί αναστολή στην έκδοση νέων οικοδομικών αδειών για τουριστικές εγκαταστάσεις σε εκτός σχεδίου περιοχές στη Μύκονο και στη Σαντορίνη, έως ότου ολοκληρωθεί η θέσπιση πολεοδομικού σχεδίου για το σύνολο της έκτασής τους.

Η εκτός σχεδίου δόμηση, δηλαδή η δόμηση σε περιοχές εκτός των ορίων των πόλεων και των οικισμών, μετρά σχεδόν έναν αιώνα ιστορίας καθώς προβλέφθηκε για πρώτη φορά με νομοθετικό διάταγμα του 1923. Εκτοτε ο νομοθέτης σταθερά την «προικοδοτούσε», εμπλουτίζοντας τους κανόνες με… παρεκκλίσεις, με αποτέλεσμα τη γνωστή άναρχη οικιστική ανάπτυξη της υπαίθρου. Η πιο πρόσφατη προσπάθεια για περιορισμό της εκτός σχεδίου δόμησης έγινε το 2011 (επί υπουργίας Τίνας Μπιρμπίλη) και τελικά περιορίστηκε στην αύξηση της αρτιότητας στις προστατευόμενες περιοχές Natura, μετά ανηλεή «πόλεμο» εντός και εκτός της Βουλής. Πάντως το ΣτΕ έχει επανειλημμένως ξεκαθαρίσει στη νομολογία του ότι οι εκτός σχεδίου περιοχές δεν έχουν ως πρωταρχικό τους προορισμό την οικοδόμηση και αυτή πρέπει να επιτρέπεται μόνο κατ’ εξαίρεση.

Την πρόβλεψη αυτή επαναλαμβάνει το υπουργείο Περιβάλλοντος στο πολεοδομικό πολυ-νομοσχέδιο, που έδωσε χθες σε δημόσια διαβούλευση. Το υπουργείο προτείνει την κατάργηση, σε μία διετία, των παρεκκλίσεων που έδιναν υπό προϋποθέσεις δυνατότητα δόμησης σε οικόπεδα 750 τ.μ., 1.200 τ.μ. και 2 στρεμμάτων. Η κατώτερη αρτιότητα για οικοδόμηση θα είναι τα τέσσερα στρέμματα, με ελάχιστο «πρόσωπο» 45 μέτρα (σήμερα από 10 έως 45 μέτρα, ανάλογα με το είδος του δρόμου και την ημερομηνία δημιουργίας του οικοπέδου) και ελάχιστο βάθος 50 μέτρα. Ειδικά για τις τουριστικές εγκαταστάσεις, η ελάχιστη αρτιότητα είναι τα 4-8 στρέμματα. Στις εκτός σχεδίου περιοχές:

• Η μέγιστη κάλυψη για κατοικία είναι 10% και ο μέγιστος συντελεστής 0,18.
• Οι οικοδομικές άδειες επιβαρύνονται με τέλος 5% υπέρ του Πράσινου Ταμείου.
• Απαγορεύονται κτίσματα σε πιλοτή.

Από τον κανόνα εξαιρείται μία σειρά από κτίρια, όπως «αναβαθμισμένα ξενοδοχεία» (μια νέα κατηγορία, που περιλαμβάνει και τουριστικές κατοικίες), εμπορικές αποθήκες, εγκαταστάσεις υγείας, κτίρια εμπορικών εκμεταλλεύσεων. Οι εγκαταστάσεις αυτές έχουν και μεγαλύτερο συντελεστή δόμησης, έως και 0,8. Τα κτίριά τους θα πρέπει να είναι κατά κανόνα ενιαία (επιτρέπεται εξαίρεση μετά σύμφωνη γνώμη του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής) αν είναι σε προστατευόμενες περιοχές ή σε απόσταση έως 1 χλμ. από την ακτογραμμή.

Παράλληλα, σε μια εντυπωσιακή κίνηση το υπουργείο αποφάσισε να προχωρήσει σε αναστολή έκδοσης νέων οικοδομικών αδειών στη Μύκονο και στη Σαντορίνη, για τουριστικές εγκαταστάσεις σε εκτός σχεδίου περιοχές. Στόχος είναι να ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός των δύο νησιών, που ο υπουργός Περιβάλλοντος Κωστής Χατζηδάκης χαρακτήρισε χθες «κορεσμένα». Η εκπόνηση των τοπικών πολεοδομικών σχεδίων τους θα ανατεθεί το φθινόπωρο και το υπουργείο φιλοδοξεί να ολοκληρωθούν σε ενάμιση έτος.

Στο σχέδιο νόμου ωστόσο υπάρχει μια αντίφαση. Ενώ ο γενικός στόχος είναι ο περιορισμός της δόμησης σε εκτός σχεδίου περιοχές, το υπουργείο επιλέγει να πριμοδοτήσει (με πολλαπλάσιο συντελεστή δόμησης) τις οργανωμένες αναπτύξεις, τουριστικές, οικιστικές και επιχειρηματικές (για παράδειγμα, στα Σύνθετα Τουριστικά Καταλύματα ο συντελεστής αυξάνεται από 0,15 σε 0,20. Παράλληλα μειώνεται η ελάχιστη αρτιότητά τους στα 50 στρέμματα, μέσω της δημιουργίας μιας νέας κατηγορίας). Η στόχευση του υπουργείου είναι κατανοητή (να ωθήσει τη δόμηση σε οργανωμένες πολεοδομικά περιοχές, τους λεγόμενους «υποδοχείς»), όμως οι ρυθμίσεις αυτές δίνουν τη δυνατότητα να γίνουν πολύ μεγαλύτερες τουριστικές και άλλες εγκαταστάσεις σε εκτός σχεδίου περιοχές ως αυτές να μην προκαλούν επιβάρυνση. Πρόκειται για την ικανοποίηση ενός πάγιου αιτήματος της τουριστικής βιομηχανίας στη χώρα μας, δημιουργεί ωστόσο «δύο μέτρα και δύο σταθμά» σχετικά με την αντιμετώπιση του εξωαστικού χώρου και είναι ένα από τα θέματα που αναμένεται να απασχολήσουν έντονα τη δημόσια διαβούλευση.

«Η κατάργηση όλων ανεξαιρέτως των παρεκκλίσεων, μετά μεταβατική περίοδο 2 ετών, και η άμεση μείωση των συντελεστών δόμησης αποτελούν μία από τις μεγαλύτερες τομές στην ελληνική πολεοδομία, αντιστρέφοντας τη φαύλη ελκυστικότητα της εκτός σχεδίου δόμησης έναντι της οργανωμένης», σχολίασε χθες ο υφυπουργός Περιβάλλοντος, Δημήτρης Οικονόμου.

Οι δημοτικές οδοί και η οριοθέτηση μικρών οικισμών

Ρυθμίσεις για την επίλυση δύο βασικών πολεοδομικών ζητημάτων, που έχουν ανακύψει επανειλημμένως τα τελευταία χρόνια με αποφάσεις του ΣτΕ εισάγει το υπουργείο Περιβάλλοντος. Πρόκειται για τον χαρακτηρισμό των δημοτικών οδών (από τον οποίο εξαρτάται και η δυνατότητα δόμησης σε εκτός σχεδίου περιοχές) και την οριοθέτηση των μικρών οικισμών, που με την πάροδο των ετών έχουν… ξεχειλώσει. Πιο συγκεκριμένα:

Δημοτικές οδοί: Σήμερα για να χτίσει κάποιος σε εκτός σχεδίου περιοχή πρέπει να έχει «πρόσωπο» σε αναγνωρισμένη οδό (προϋφιστάμενη του 1923, αναγνωρισμένη με απόφαση του δήμου και έγκριση από την Αποκεντρωμένη Διοίκηση). Ωστόσο, αυτό καταστρατηγείται κατά κόρον, υπό την κάλυψη των δήμων που θεωρούν την οικοδομή ως το μόνο μέσο ανάπτυξης των περιοχών τους. Το ΣτΕ πάντως σε όσες περιπτώσεις έχει κρίνει (ένα απειροελάχιστο ποσοστό των πραγματικών υποθέσεων), έχει ακυρώσει οικοδομικές άδειες σε οικόπεδα με πρόσωπο σε μη εγκεκριμένες οδούς ή σε «τυφλά» οικόπεδα.

Το υπουργείο λοιπόν προτείνει οι δημοτικές οδοί να χωριστούν σε δύο κατηγορίες (κατηγορίας Α και Β): σε όσες δημιουργούν δικαίωμα δόμησης όπως σήμερα και σε όσες λειτουργούν μόνο ως δίοδοι, παρέχοντας δικαίωμα δόμησης σε οργανωμένους υποδοχείς. Ο χαρακτηρισμός των οδών θα γίνεται με Προεδρικό Διάταγμα, μετά μελέτη και θετική γνωμοδότηση του Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων (ΣΥΠΟΘΑ), ή χωρίς διάταγμα, μέσα από την έγκριση των τοπικών ή ειδικών πολεοδομικών σχεδίων.

Οριοθέτηση οικισμών: Η ρύθμιση αφορά τους οικισμούς προ του 1923 ή κάτω των 2.000 κατοίκων. Το πρόβλημα είναι γνωστό, με τα όρια των οικισμών να έχουν γίνει «λάστιχο», κυρίως λόγω της παρόδιας δόμησης, των ανοιχτών οικοδομικών τετραγώνων, της δυνατότητας δόμησης σε απόσταση 500 μέτρων από το κέντρο των οικισμών και άλλων «επιλογών» που δίνει σήμερα η νομοθεσία. Το υπουργείο λοιπόν θα επιχειρήσει να κλείσει το ζήτημα λαμβάνοντας ως αφετηρία την πραγματική κατάσταση των οικισμών αυτών με έτος αναφοράς το 1981 (προφανώς μέσω αεροφωτογραφιών). Η διαδικασία θα εξειδικευθεί με Προεδρικό Διάταγμα, που πραγματοποιείται μετά μελέτη ή στο πλαίσιο εκπόνησης του τοπικού ή ειδικού πολεοδομικού σχεδίου. Υπενθυμίζεται ότι σε πολλές περιοχές όπως στο Πήλιο, η δόμηση έχει «παγώσει» εξαιτίας της αδυναμίας της Πολιτείας να οριοθετήσει με επιστημονικά κριτήρια τους οικισμούς της περιοχής.

Αρση απαλλοτρίωσης

Το σχέδιο νόμου προβλέπει και μια διαδικασία άρσης απαλλοτρίωσης για τα ρυμοτομούμενα ακίνητα υπό κάποιες προϋποθέσεις. Πιο συγκεκριμένα, επιτρέπεται η αλλαγή χρήσης τους εφόσον έχει παρέλθει δεκαπενταετία από την κήρυξη και δεν έχει συντελεστεί η απαλλοτρίωση (η δυνατότητα αυτή δεν αφορά ακίνητα δεσμευμένα για κοινόχρηστους χώρους πρασίνου). Η επανακήρυξη της απαλλοτρίωσης επιτρέπεται, εφόσον ο δήμος αποδείξει ότι έχει την οικονομική δυνατότητα (μόνος ή με τη βοήθεια του Πράσινου Ταμείου) να τη συντελέσει, αλλά μόνο για μία φορά. Με τον τρόπο αυτό το υπουργείο προσπαθεί να απελευθερώσει από την ιδιότυπη «ομηρία» εκείνους τα ακίνητα των οποίων δεσμεύτηκαν λ.χ. για τη διάνοιξη ενός δρόμου, χωρίς ωστόσο να αποζημιωθούν. Επίσης προβλέπει ότι κτίρια μέσα σε τέτοιες περιοχές μπορούν να επισκευάζονται με νόμιμη άδεια, ακόμα και πριν από την παρέλευση της δεκαπενταετίας.

Κτηματολόγιο, αυθαίρετα και χρήσεις γης

Σύμφωνα με την εφημερίδα “Καθημερινή” εκτός από τον περιορισμό της εκτός σχεδίου δόμησης, στο σχέδιο νόμου υπάρχουν αρκετές ρυθμίσεις που φέρουν την προσωπική «σφραγίδα» του υφυπουργού Δημήτρη Οικονόμου. Ανάμεσα σε αυτές είναι η αναδιάταξη του συστήματος χρήσεων γης και η έμμεση κατάργηση της ιεραρχίας στον σχεδιασμό, μέσω της παροχής δυνατοτήτων αναθεώρησης «από κάτω προς τα επάνω». Περιλαμβάνονται όμως και ρυθμίσεις και για το κτηματολόγιο, τις οικοδομικές άδειες, τον θαλάσσιο χωροταξικό σχεδιασμό, τα αυθαίρετα και άλλα.

Αυθαίρετα: Καταργείται η υποχρέωση αγοράς δικαιωμάτων μεταφοράς συντελεστή για τα εξ ολοκλήρου αυθαίρετα. Για τη νομιμοποίηση για 30 έτη θα επαρκεί το πρόστιμο που έχουν ήδη καταβάλλει, ενώ πρέπει να διευκρινιστεί τι θα συμβαίνει αργότερα με όσα κτίρια δεν ενταχθούν στο σχέδιο. Υπενθυμίζεται ότι η (νέα) καταληκτική ημερομηνία για τη δήλωση εξ ολοκλήρου αυθαιρέτων κτισμάτων είναι η 30ή Σεπτεμβρίου.

Χρήσεις γης: Οπως προβλέπει το σχέδιο νόμου, οι χρήσεις γης κατατάσσονται σε δύο επίπεδα: τις γενικές (λ.χ. γενική κατοικία, πολεοδομικό κέντρο κ.λπ.) και τις ειδικές, που περιλαμβάνονται σε καθεμία από τις περιοχές αυτές. Σε συνέχεια του ν. 4685/20 οι γενικές χρήσεις διαχωρίζονται σε εκείνες που καθορίζει ο πολεοδομικός σχεδιασμός και εκείνες που αφορούν τις προστατευόμενες περιοχές. Οι χρήσεις προβλέπεται ότι θα επαναδιατυπωθούν με Προεδρικό Διάταγμα (σύμφωνα με τον κ. Οικονόμου, οι κατηγορίες θα μειωθούν) και θα αντιστοιχηθούν με τις κωδικούς αριθμούς δραστηριοτήτων (ΚΑΔ), δηλαδή συγκεκριμένες οικονομικές δραστηριότητες (κάτι που θα περιορίσει τη δυνατότητα ερμηνειών από τις κρατικές υπηρεσίες). Οι χρήσεις θα μπορούν να εμπλουτίζονται ή να αλλάζουν σε απόφαση του υπουργού.

Σχεδιασμός: Με «χειρουργικές» επεμβάσεις στη νομοθεσία περιορίζεται η δεσμευτικότητα των διαφορετικών επιπέδων του σχεδιασμού (εθνικός, ειδικός, περιφερειακός κ.λπ.) και προβλέπεται δυνατότητα επανεξέτασής τους «από κάτω προς τα επάνω». Η λεγόμενη «ευελιξία» έχει ως θετικό την ευκολότερη προσαρμογή στις προτεραιότητες της κάθε κυβέρνησης, υπονομεύει ωστόσο την ίδια την έννοια του σχεδιασμού που πρέπει να είναι σταθερός και όχι a la carte.

Κτηματολόγιο: Δίνεται η δυνατότητα επιβολής προστίμου σε όσους δεν δηλώσουν εμπρόθεσμα την περιουσία τους στο κτηματολόγιο. Προβλέπεται ότι το ποσό αυτό μπορεί να είναι από 300 ευρώ έως 2.000 ευρώ και προσαυξάνεται ανάλογα με τον χρόνο καθυστέρησης υποβολής της δήλωσης. Ο ειδικότερος τρόπος υπολογισμού του θα εξειδικευτεί με νεότερη απόφαση εντός διμήνου από την έναρξη ισχύος του νόμου.

Θαλάσσιος χωροταξικός σχεδιασμός: Σε μια επιστημονικά λανθασμένη κίνηση, το υπουργείο Περιβάλλοντος αφαίρεσε από το περιεχόμενο του θαλάσσιου χωροταξικού σχεδιασμού την παράκτια ζώνη. Είναι γνωστό από την εποχή που ο σχετικός νόμος (ν.4546/18, που τώρα τροποποιείται) συζητούνταν στη Βουλή ότι τουριστικοί και επιχειρηματικοί φορείς αντιτίθεντο σε αυτό, επιστημονικά όμως δεν νοείται σχεδιασμός για τον θαλάσσιο χώρο (με δεδομένο μάλιστα ότι μιλάμε μόνο για τα εθνικά ύδατα) και μάλιστα υπό το πρίσμα της κλιματικής αλλαγής χωρίς αυτός να αφορά και την κρίσιμη παράκτια ζώνη.

Οικοδομικές άδειες: Προβλέπεται η αυτόματη έκδοση οικοδομικής άδειας για όλες τις κατηγορίες κτιρίων, εφόσον υποβληθεί πλήρης φάκελος στην πολεοδομία. Το σχέδιο νόμου προβλέπει και πλήθος τροποποιήσεων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού.