Φρένο στην αγορά σπιτιού – Υψηλές τιμές και επιτόκια

Αντιμέτωπα με τη μέγγενη της ανόδου των επιτοκίων και της ανόδου των τιμών στα ακίνητα βρίσκονται νοικοκυριά που θέλουν να αποκτήσουν κατοικία μέσω τραπεζικού δανεισμού, καθιστώντας δύσκολη την απόφαση για τη λήψη στεγαστικού δανείου.

Τα επιτόκια σήμερα βρίσκονται κοντά στο 4,5%, όμως εάν στο euribor 3μήνου, που σήμερα διαμορφώνεται στο 1,8%, προστεθεί ένα μέσο περιθώριο (spread) 2,7%, αναμένεται να φθάσουν κοντά στο 6% τον επόμενο χρόνο, αυξάνοντας το κόστος δανεισμού για την αγορά κατοικίας. Η τάση αυτή ενισχύεται λόγω της προοπτικής ανόδου του euribor 3μήνου πάνω από 3% το προσεχές 12μηνο, γεγονός που συμπαρασύρει όχι μόνο τα κυμαινόμενα επιτόκια, αλλά και τα επιτόκια σταθερής διάρκειας που έχουν αποτελέσει ασφαλές καταφύγιο τον τελευταίο χρόνο, μετά τις διαδοχικές αυξήσεις των επιτοκίων από την ΕΚΤ για να αναχαιτίσει τον υψηλό πληθωρισμό.

Η αύξηση του κόστους για τραπεζικό δανεισμό συνδυάζεται με την άνοδο των τιμών στα ακίνητα, που σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤΤΕ διαμορφώνεται στο 9,3% το α΄ εξάμηνο του έτους όσον αφορά τα διαμερίσματα, στοιχείο που δυσχεραίνει τις αποφάσεις των νοικοκυριών εν μέσω της γενικότερης τάσης ανόδου του κόστους στέγασης που αυξήθηκε κατά 35,4% τον Σεπτέμβριο. Να σημειωθεί ότι το κόστος στέγασης περιλαμβάνει, εκτός από το κόστος για την εκμίσθωση κατοικίας, και το ενεργειακό κόστος ή το κόστος συντήρησης και η άνοδός του καθοδηγεί τη στροφή στην αγορά κατοικίας που παρατηρείται τον τελευταίο χρόνο, η οποία ωστόσο ενέχει τους δικούς της κινδύνους.

Ετσι, με δεδομένο ότι οι τράπεζες χρηματοδοτούν έως το 70% της αξίας ενός ακινήτου μέσω στεγαστικού δανείου, ένα δάνειο 100.000 ευρώ αντιπροσωπεύει αξία ακινήτου 143.000 ευρώ περίπου. Το ίδιο ακίνητο είναι κατά μέσον όρο 9%-10% ακριβότερο φέτος και άρα το δάνειο που απαιτείται με βάση το ποσοστό χρηματοδότησης που εφαρμόζουν οι τράπεζες διαμορφώνεται κοντά στις 110.000 ευρώ.

Το δάνειο αυτό επιβαρύνεται φέτος με πολύ υψηλότερο επιτόκιο και άρα η αγορά κατοικίας επιβαρύνεται διπλά –και από το κόστος του δανείου και από τις αυξημένες τιμές κατοικιών–, δυσχεραίνοντας τις αποφάσεις των νοικοκυριών.

Η ΤΤΕ επισημαίνει ότι οι υψηλές πληθωριστικές πιέσεις οδηγούν σε επιβράδυνση του ρυθμού μεταβολής των πραγματικών τιμών στα ακίνητα, γεγονός που συντηρεί το επενδυτικό ενδιαφέρον για την αγορά κατοικίας στη χώρα μας, που απέχει ακόμη από το ιστορικό υψηλό που είχε καταγραφεί πριν από τη χρηματοπιστωτική κρίση. Η διατήρηση των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων σε χαμηλό επίπεδο διευκόλυνε τα νοικοκυριά να ανταποκριθούν στις δανειακές υποχρεώσεις τους το α΄ εξάμηνο 2022 και απέτρεψε τη δημιουργία νέων κόκκινων δανείων. Επιπλέον, χάρη στην αύξηση του ακαθάριστου διαθέσιμου εισοδήματος, οι δαπάνες για τόκους ως ποσοστό του ακαθάριστου διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών μειώθηκαν περαιτέρω για τα στεγαστικά δάνεια. Ωστόσο, από τον Ιούλιο του 2022 το μέσο σταθμισμένο επιτόκιο στα υφιστάμενα υπόλοιπα των δανείων προς τα νοικοκυριά αυξήθηκε, με βάση τα επίσημα στοιχεία του Σεπτεμβρίου, στο 4,5% έναντι 3,9% τον Ιούνιο, με έμφαση στα μακροπρόθεσμα δάνεια, δηλαδή τα στεγαστικά με διάρκεια άνω των πέντε ετών. Η περαιτέρω αύξηση των επιτοκίων στην Ευρωζώνη το προσεχές διάστημα, προειδοποιεί η ΤΤΕ, «αναμένεται να ασκήσει σταδιακά μεγαλύτερη επίδραση στο κόστος εξυπηρέτησης των δανείων προς τα νοικοκυριά, τα οποία σε σημαντικό ποσοστό έχουν κυμαινόμενο επιτόκιο».

Οσον αφορά την εξέλιξη της ζήτησης δανείων για την αγορά κατοικίας, τα στοιχεία της ΤΤΕ δείχνουν ότι οι συνολικές εκταμιεύσεις δανείων με εξασφάλιση οικιστικά ακίνητα ανήλθαν το α΄ εξάμηνο του 2022 σε 498,7 εκατ. ευρώ (6.596 νέες δανειακές συμβάσεις) και είναι αυξημένες κατά 60% σε σχέση με το αντίστοιχο χρονικό διάστημα του 2021, το οποίο ωστόσο είχε επηρεαστεί αρνητικά από την πανδημία του κορωνοϊού. Οι εκταμιεύσεις δανείων με αρχική περίοδο σταθερού επιτοκίου άνω των 10 ετών αντιπροσωπεύουν το 55,7% του συνόλου των νέων δανείων, ενώ οι εκταμιεύσεις δανείων με αρχική περίοδο σταθερού επιτοκίου μικρότερη ή ίση του ενός έτους αντιπροσωπεύουν το 26,6%. Η προτίμηση για στεγαστικά δάνεια σταθερού επιτοκίου θα αμβλύνει τις επιπτώσεις από την ομαλοποίηση της νομισματικής πολιτικής για τους δανειολήπτες αυτούς, συμπεραίνει η ΤΤΕ, με δεδομένο ότι το 54,6% και το 41,6% των εκταμιεύσεων δανείων που εξασφαλίζονται από οικιστικά ακίνητα κατατάσσονται στις κατηγορίες χαμηλού και μεσαίου κινδύνου, αντιστοίχως, ενώ στην κατηγορία υψηλού κινδύνου κατατάσσεται μόλις το 3,9% των εκταμιεύσεων.