Κόκκινα δάνεια: Ακίνητα αξίας 11,3 δισ. ευρώ που δυνητικά μπορούν να ενταχθούν στον Φορέα Επαναμίσθωσης

Στις 136.000 ανεβάζουν οι εκτιμήσεις του υπουργείου Οικονομικών τον αριθμό των ακινήτων που δυνητικά μπορούν να ενταχθούν στον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων, ο διαγωνισμός για την δημιουργία του οποίου μπαίνει στην φάση του ανταγωνιστικού διαλόγου.

Τα έξι επενδυτικά funds (Fortress, Davidson Kempner, Bain, Bracebridge και CRC) που είχαν εκδηλώσει ενδιαφέρον για την συμμετοχή τους στον Φορέα, παρέλαβαν προχθές την πρόσκληση συμμετοχής στην διαδικασία του ανταγωνιστικού διαλόγου, από την εξέλιξη της οποίας θα κριθούν οι τελικοί όροι λειτουργίας του Φορέα.

Η εκτίμηση του υπουργείου Οικονομικών για την δυνητική περίμετρο των ακινήτων που μπορούν να ενταχθούν στον Φορέα, ανεβάζει την αξία τους στα 11,3 δισ. ευρώ και σύμφωνα με πληροφορίες του Moneyreview, βασίστηκε στα στοιχεία για τα ακίνητα που επιδοτήθηκαν μέσω του προγράμματος Γέφυρα I. Σύμφωνα με μια πρώτη αξιολόγηση από την πλευρά των υποψηφίων επενδυτών, το νούμερο αυτό εμφανίζεται μαξιμαλιστικό και μια πιο ρεαλιστική προσέγγιση με βάση την οποία θα προκύψει και το ύψος της επένδυσης από την πλευρά των επενδυτών, θα αποκρυσταλλωθεί στη φάση του ανταγωνιστικού διαλόγου, που ξεκινά τώρα.

Η δημιουργία ενός Φορέα στον οποίο θα μπορούν τα ευάλωτα νοικοκυριά να μεταβιβάσουν την πρώτη τους κατοικία όταν έχουν κόκκινα δάνεια στις τράπεζες ή τα funds προκειμένου να αποφύγουν την έξωση, προβλέπεται στο νόμο για την ρύθμιση οφειλών και την παροχή δεύτερης ευκαιρίας (πτωχευτικό νόμο). Με τον τρόπο αυτό θα μπορούν να συνεχίζουν να διαμένουν στο σπίτι που είναι η πρώτη τους κατοικία, αφού όμως προηγουμένως χάσουν την κυριότητα του ακινήτου τους. Όπως προβλέπεται στο νόμο, τα νοικοκυριά αυτά θα έχουν το δικαίωμα να επαναγοράσουν το ακίνητο μετά από 12 χρόνια και εφόσον στο μεσοδιάστημα είναι συνεπείς στην καταβολή του ενοικίου που θα πρέπει να πληρώνουν στον Φορέα. Η αγορά του ακινήτου από το Φορέα θα γίνεται βάσει της εμπορικής τους αξίας, ενώ το ενοίκιο που θα πρέπει να πληρώνει ο ευάλωτος δανειολήπτης θα προκύπτει επίσης βάσει της εμπορικής αξίας του ακινήτου, διαιρεμένης για 12 χρόνια και με επιβάρυνση το μέσο επιτόκιο ενός στεγαστικού δανείου.

Στα πλεονεκτήματα της λύσης είναι ότι ο οφειλέτης θα δικαιούται να λάβει επιδότηση από το Δημόσιο προκειμένου να καλύψει ένα μέρος της δόσης του ενοικίου που θα πρέπει να πληρώνει στο Φορέα. Το ύψος του επιδόματος θα ξεκινά από 70 ευρώ και μπορεί να φτάσει κατ’ ανώτατο έως 210 ευρώ, ανάλογα με τον αριθμό των προστατευόμενων μελών του κάθε νοικοκυριού.

Με δεδομένο ότι τα ακίνητα που θα αγοραστούν από τον Φορέα θα είναι σπίτια χαμηλής αξίας και τα νοικοκυριά θα είναι χαμηλού εισοδήματος και άρα δεν θα έχουν δυνατότητα να πληρώνουν υψηλό ενοίκιο, εκπρόσωποι μεγάλων επενδυτικών κεφαλαίων προτείνουν τα ακίνητα αυτά να απαλλάσσονται από επιβαρύνσεις όπως π.χ. ο ΕΝΦΙΑ, αλλά και από την υποχρέωση να «τακτοποιηθούν» προκειμένου στη συνέχεια να μεταβιβαστούν σε όσα ευάλωτα νοικοκυριά θελήσουν να επαναγοράσουν την κατοικία τους. Με δεδομένο ότι οι τιμές των ενοικίων έχουν εκτοξευθεί σε αρκετές περιοχές, θέμα προς διαπραγμάτευση θα αποτελέσει επίσης το ύψος της κρατικής επιδότησης των 70 – 210 ευρώ, επίπεδο που δεν θεωρείται ελκυστικό για να στηρίξει το ενδιαφέρον των επενδυτών, στο βαθμό που το ύψος του ενοικίου που θα πληρώνουν αυτά τα νοικοκυριά θα καθοριστεί βάσει της εμπορικής αξίας τους ακινήτου.

Οι προτάσεις αυτές θα εξεταστούν κατά τη διαδικασία του ανταγωνιστικού διαλόγου που στοχεύει στην οριστικικοποίηση των τεχνικών, χρηματοοικονομικών και νομικών παραμέτρων του Συμβατικού Αντικειμένου του Φορέα, προκειμένου να καθοριστούν και οι όροι της Σύμβασης Παραχώρησης.

Τα κριτήρια ανάθεσης της Σύμβασης Παραχώρησης και η σειρά σπουδαιότητάς τους θα οριστικοποιηθούν κατά τη Β ́ Φάση του Διαγωνισμού και θα περιλαμβάνουν κατ’ ελάχιστο τα ακόλουθα:

• Το ύψος ανάληψης κινδύνου από πλευράς του Δημοσίου
• Τον τρόπο υπολογισμού του τιμήματος επαναγοράς της κύριας κατοικίας κατά τη λήξη της μίσθωσης.
• Το ζητούμενο ύψος του μισθώματος επιπλέον της απόδοσης.
• Τη διασφάλιση επαρκούς χρηματοδότησης του επιχειρηματικού σχεδίου
• Την ειδική τεχνογνωσία και την εμπειρία του υποψήφιου παραχωρησιούχου.

Στο πλαίσιο της διαβούλευσης θα καθοριστούν επίσης τα ειδικότερα κριτήρια ανάθεσης της Σύμβασης Παραχώρησης, όπως:

• Το ύψος ανάληψης κινδύνου από πλευράς του Δημοσίου
• Η τυχόν έκπτωση επί του τιμήματος επαναγοράς της κύριας κατοικίας κατά την λήξη της μίσθωσης.
• Το ζητούμενο ύψος του μισθώματος επιπλέον της απόδοσης που θα πρέπει να εξασφαλίσει ο ιδιώτης προκειμένου να συμμετάσχει στη διαγωνιστική διαδικασία
• Η διασφάλιση επαρκούς χρηματοδότησης του επιχειρηματικού σχεδίου
• Η ευχέρεια του μισθωτή για παράταση της συμβατικής διάρκειας της μίσθωσης για καθορισμένο χρονικό διάστημα πέραν της δωδεκαετίας, εφόσον αυτός δεν ασκήσει το δικαίωμα επαναγοράς στη λήξη της μίσθωσης
• Το διάστημα επίδειξης ανοχής σε περίπτωση υπερημερίας καταβολής μισθωμάτων πριν την αποστολή όχλησης.

Περαιτέρω προβλέπεται ότι:

• Η ίδια συμμετοχή του Αναδόχου στα επενδυμένα κεφάλαια του Φορέα, η οποία μπορεί να εισφερθεί ως μετοχικό κεφάλαιο ή δάνεια μειωμένης εξασφάλισης, θα ανέρχεται στο ποσοστό τουλάχιστο 20% σε κάθε χρονική στιγμή επί των συνολικών κεφαλαιακών αναγκών, ενώ το αρχικό μετοχικό κεφάλαιο του Φορέα θα ανέρχεται κατ’ ελάχιστον σε 9 εκατ. ευρώ.
• Πέραν της ίδιας συμμετοχής, ο Φορέας θα μπορεί να χρηματοδοτεί τις αγορές ακινήτων και την εν γένει δραστηριότητά του με δανειακά κεφαλαία από αποδεκτές πηγές χρηματοδότησης που θα καθοριστούν στην Φάση Β’.
• Το Δημόσιο δεν θα παρέχει οποιαδήποτε απευθείας χρηματοδοτική συμβολή στα κεφάλαια του Φορέα με εξαίρεση τη δυνατότητα παροχής εγγυήσεων. Η παροχή εγγύησης θα είναι υπό την επιφύλαξη των κανόνων του Ευρωπαϊκού Δικαίου περί κρατικών ενισχύσεων, συμπεριλαμβανομένης και της έγκρισης καθεστώτος ενίσχυσης από την αρμόδια Γενική Διεύθυνση Ανταγωνισμού της Ευρωπαϊκής Επιτροπής.

Στο πλαίσιο της Σύμβασης Παραχώρησης, ο Φορέας αναλαμβάνει την υποχρέωση απόκτησης κύριας κατοικίας ευάλωτου οφειλέτη, τη μίσθωσή του σε αυτόν, και τη μεταβίβασή του σε αυτόν, υπό τις προϋποθέσεις που ορίζουν τα σχετικά άρθρα του πτωχευτικού νόμου και με βάση τους προτεινόμενους όρους της Σύμβασης Παραχώρησης που θα γνωστοποιηθούν στους προεπιλεγέντες επενδυτές μετά την διαδικασία του ανταγωνιστικού διαλόγου.