Η πραγματική περίμετρος εκείνων που κινδυνεύουν να χάσουν την πρώτη κατοικία τους ανέρχεται γύρω στους 50.000-60.000, εφόσον βέβαια δεν έρθουν πρώτα σε ρύθμιση με τις εταιρείες διαχείρισης και τις τράπεζες. Και τα περιθώρια για ρυθμίσεις είναι μεγάλα, καθώς σύμφωνα με δημοσιευμένα στοιχεία της Ένωσης Εταιρειών Διαχείρισης από Δάνεια και Πιστώσεις τον Φεβρουάριο 2023, με βάση ιστορικά στοιχεία, 8 στα 10 δάνεια ρυθμίζονται συναινετικά και μόνο το 20% οδηγείται σε πλειστηριασμό.
Στο παραπάνω συμπέρασμα καταλήγει μελέτη του Μέλους της Διοίκησης ΟΤΟΕ, κ. Μάρκου Τσατσούλη, βασισμένη σε σύγκριση και ανάλυση πολύπλευρων πηγών, δεδομένου ότι δεν υπάρχουν επίσημα καταγεγραμμένα και αναλυτικά κατηγοριοποιημένα δεδομένα, για τον ακριβή αριθμό των οφειλετών και του αντίστοιχου αριθμού ακινήτων, με μη εξυπηρετούμενα στεγαστικά δάνεια ή με προσημείωση την πρώτη κατοικία τους, εξέλιξη που δυσκολεύει να προσεγγιστεί η πραγματική διάσταση του τόσου ευαίσθητου θέματος για την ελληνική κοινωνία.
Η μελέτη καταλήγει στο συμπέρασμα ότι απειλούμενοι με πλειστηριασμό της πρώτης κατοικίας τους είναι 50.000 – 60.000 οφειλέτες δανειολήπτες, ακολουθώντας τα εξής δεδομένα:
1) Οι οφειλέτες – δανειολήπτες στεγαστικών δανείων με εγγύηση την πρώτη κατοικία τους οι οποίοι προστατεύονταν και είχαν προσφύγει στο ν. 3869/2010 μέχρι την 31.12.2015 ανέρχονταν σε 130.000 φυσικά πρόσωπα με δάνεια ύψους 17,1 δισ. ευρώ, από ένα συνολικό εύρος στεγαστικών κόκκινων δανείων που είχαν στην κατοχή τους οι τράπεζες, ύψους 26,9 δισ. ευρώ 271.832 οφειλετών.
Σημειώνεται ότι μόλις το 2018 ψηφίστηκε διάταξη που υποχρέωνε τους δανειολήπτες να κάνουν άρση του τραπεζικού τους απορρήτου προκειμένου να ενταχθούν σε καθεστώς νομικής προστασίας ενώ ο νόμος 3869/2010 προέβλεπε τη ρευστοποίηση οποιασδήποτε άλλης ακίνητης περιουσίας, εάν υπήρχε, για την προστασία της α’ κατοικίας του δανειολήπτη.
2) Μέχρι τα τέλη του 2019 με τις διαδοχικές τροποποιήσεις που είχαν γίνει στον 3869/2010, το 2016 (πρώτη τροποποίηση Ν3869/2010-Νόμος Σταθάκη-Ν4336/2015) και στις αρχές του 2019 (Νόμος Φλαμπουράρη 4605/1-4-2019), η τελική περίμετρος των οφειλετών που είχε υπαχθεί σε καθεστώς νομικής προστασίας της πρώτης κατοικίας, είχε μειωθεί σε περίπου 83,5 χιλιάδες οφειλέτες φυσικά πρόσωπα, έμποροι και ελεύθεροι επαγγελματίες. Παράλληλα και μέχρι το 2019, τα ειρηνοδικεία της χώρας είχαν εκδώσει περί τις 60.000 αποφάσεις διευθέτησης –ρύθμισης των στεγαστικών δανείων που είχαν προσφύγει με βάση τον Ν.3869/2010.
Στην ηλεκτρονική πλατφόρμα που δημιουργήθηκε με τον ν. 4605/2019 άρθρο 68 «Πρόγραμμα Επιδότησης Αποπληρωμής Στεγαστικών Και Επιχειρηματικών Δανείων Με Υποθήκη Σε Κύρια Κατοικία» (νόμος Φλαμπουράρη) υποβλήθηκαν μέχρι την λήξη της προθεσμίας που δόθηκε (15-7-2021), σύμφωνα με τα στοιχεία της 6ης ‘Εκθεσης Προόδου της ΕΓΔΙΧ, μόνο 49.080 αιτήσεις, από την παραπάνω περίμετρο οφειλετών που θεωρητικά ετύγχαναν προστασίας (83,5χιλ).
Από αυτές έχουν ήδη διεκπεραιωθεί 44.894 αιτήσεις, από την Γραμματεία των Ειρηνοδικείων και έχουν κοινοποιηθεί στους διαδίκους. Έχουν οριστεί και καταχωρηθεί 24.964 νέες ημερομηνίες δικασίμου από τα Ειρηνοδικεία και έχουν εκδοθεί 1.819 δικαστικές αποφάσεις, σύμφωνα με την 6η Έκθεση Προόδου του Υπουργείου Οικονομικών.
3) Συνεπώς, μέχρι τις 130.000 αρχικές νομικές αιτήσεις οφειλετών για την προστασία της πρώτης κατοικίας που υπήρχαν το 2015, υπάρχει μια διαφορά σήμερα περίπου των 80.000 αιτήσεων.
Σύμφωνα με δημοσιεύματα, στελέχη εταιρειών διαχείρισης, νομικών και στελεχών που γνωρίζουν από πλειστηριασμούς, ισχυρίζονται ότι περίπου το 30% όσων είχαν ενταχθεί στον νόμο «Κατσέλη» και στις παραλλαγές του(>20χ οφειλέτες), εμφανίζονταν λίγο πριν από τον πλειστηριασμό είτε για να πληρώσουν είτε για να έρθουν σε κάποια συμβιβαστική λύση (ρύθμιση).
Επίσης, από τα στοιχεία που έχουν περάσει ηλεκτρονικά φαίνεται ότι για το περίπου 45%-50% η αίτηση θα απορριπτόταν. Μέσα σε αυτό το 45-50% υπήρχε πριν την πλατφόρμα το 30% που συμβιβαζόταν λίγο πριν από τον πλειστηριασμό.
Επομένως σύμφωνα με τα παραπάνω, η πραγματική περίμετρος εκείνων που κινδυνεύουν να πραγματικά απωλέσουν την πρώτη κατοικία τους ανέρχονται γύρω στους 50.000-60.000 εφόσον βέβαια δεν έρθουν πρώτα σε ρύθμιση με τις εταιρείες διαχείρισης και τις τράπεζες.
4) Σήμερα το ισχύον πλαίσιο προστασίας οριοθετείται από το ν. 4738/2020, ο οποίος περιλαμβάνει τον Εξωδικαστικό Μηχανισμό Ρύθμισης Οφειλών και αποτελεί μια ηλεκτρονική διαδικασία, χωρίς προσφυγή στα δικαστήρια, μέσω της οποίας δύναται να ρυθμιστούν οφειλές προς θεσμικούς πιστωτές, ήτοι χρηματοδοτικούς φορείς (δηλ. τράπεζες και διαχειριστές δανείων), Δημόσιο (δηλ. ΑΑΔΕ) και Φορείς Κοινωνικής Ασφάλισης (δηλ. ΕΦΚΑ / ΚΕΑΟ).
Ο Νόμος παρέχει και πρόνοιες στήριξης για τα ευάλωτα νοικοκυριά που ρυθμίζουν τις οφειλές τους και έτσι η πολιτεία παρέχει Κρατική επιδότηση στα δάνεια 1ης κατοικίας για 5 έτη. Υφίστανται ειδικές πρόνοιες κρατικής στήριξης – μέριμνας της 1ης κατοικίας των ευάλωτων κοινωνικών ομάδων τόσο στο επίπεδο της ρύθμισης οφειλών, όσο και στο επίπεδο της 2ης ευκαιρίας – απαλλαγής οφειλών με ρευστοποίηση της περιουσίας.
Η εικόνα πλειστηριασμών – ακινήτων στην Ελλάδα
Για να έχουμε μια πραγματική εικόνα του αριθμού και του μεγέθους των πλειστηριασμών κατοικιών, σε σύγκριση με το συνολικό μέγεθος της αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα:
Με βάση τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ του 2019, ιδιόκτητη πρώτη κατοικία έχουν 2.926.943 νοικοκυριά λιγότεροι κατά 90.599 λιγότερα σε σχέση με το 2011, ενώ 973.171 έχουν παράλληλα και εξοχικό.
Δευτερεύουσα κατοικία στο χωριό ή στην πόλη διαθέτουν 213.670 φορολογούμενοι.
Σε ενοίκιο μένουν 916.749 νοικοκυριά περισσότερα κατά 22.706 νοικοκυριά από το 2011 , πληρώνοντας μισθώματα αξίας πάνω από 2 δισ. ευρώ ( δηλ. 190 ευρώ μέσο μηνιαίο μίσθωμα). Αυτή η μεταβολή εκτιμάται ότι είναι πολύ πιθανό να περιλαμβάνει και το μέγεθος της μεταβολής της αλλαγής ιδιοκτησίας ή τη μετατόπιση – πώληση ή από πλειστηριασμούς οικιστικών ακινήτων κατά την περίοδο 2011-2019.
5) Έχουν ολοκληρωθεί συνολικά, από την 1η Ιανουαρίου 2018 έως τις 19 Δεκεμβρίου 2022, 55.903 ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί πάσης φύσεως περιουσιακών στοιχείων, σε γενικό σύνολο 150.686 αναγγελθέντων πλειστηριασμών που έχουν καταχωρηθεί (από 1/1/2018 έως τον Ιούνιο του 2023).
Υπολογίζεται ότι το 82,9% των ολοκληρωμένων πλειστηριασμών έχει επισπευσθεί από τράπεζες ή από εταιρείες που συνδέονται με τραπεζικά χαρτοφυλάκια. Από τους διεξαχθέντες πλειστηριασμούς οι οποίοι έχουν κινηθεί με εμπλοκή τραπεζών, το 75,5% ήταν εναντίον φυσικών προσώπων.
Από τους παραπάνω 50.124 αναγγελθέντες ηλεκτρονικούς πλειστηριασμούς κατοικιών κάθε είδους των οφειλετών, όπως φαίνεται στον πίνακα, οι 22.975 έχουν λάβει αναστολή εκτέλεσης. Έτσι οι ολοκληρωμένοι πλειστηριασμοί της περιόδου 2018-2022 ανέρχονται σε 27.149, χωρίς αυτό όμως να σημαίνει ότι μέρος τους δεν έχει ολοκληρωθεί λόγω ρύθμισης ή και αγοράς τους από τους ιδιοκτήτες κατά τη διάρκεια των πλειστηριασμών.
Αυτός είναι πιθανά και ο αριθμός των κατοικιών που έχουν αλλάξει χέρια το διάστημα 2018-19/12/2022 ενώ μέχρι την 20/02/2023 ο αριθμός τους έχει ανέλθει σε 30.507.