Κυβέρνηση: Οι αλλαγές σε αγορές ακινήτων και βραχυχρόνιες μισθώσεις

Aπό τον Μάρτιο του 2021, το 25% των μεταβιβάσεων ακινήτων  (περίπου 84.000) έχει χρηματοδοτηθεί εξ ολοκλήρου ή εν μέρει με μετρητά, κάτι που εγείρει υποψίες για «μαύρο» χρήμα. Ενδειξη φοροδιαφυγής συνιστά επίσης και το ότι το τίμημα που αναγράφεται στα συμβόλαια είναι συνήθως αυτό της αντικειμενικής αξίας, που είναι αισθητά χαμηλότερο της εμπορικής. Η κυβέρνηση προωθεί διάταξη που θα απαγορεύει την αγορά ακινήτου με μετρητά, ενώ θα ελεγχθούν οι μεταβιβάσεις που έγιναν στην αντικειμενική τιμή.

Μόνο μέσω τράπεζας θα γίνεται η πληρωμή για αγορά ακινήτου

Τέλος στις σακούλες με μετρητά βάζει το οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης στις αγοραπωλησίες ακινήτων. Με διάταξη που θα κατατεθεί προσεχώς στη Βουλή θα απαγορευθεί η χρήση μετρητών, ασχέτως εάν αυτά είναι φορολογημένα και τα διακρατούν οι πολίτες στα στρώματα και φυσικά εάν πρόκειται για «μαύρο» χρήμα.

Σύμφωνα με στοιχεία του υπουργείου Οικονομικών, από τον Μάρτιο του 2021 έχουν πραγματοποιηθεί περισσότερες από 84.000 μεταβιβάσεις ακινήτων, οι οποίες εν όλω ή εν μέρει έχουν γίνει με μετρητά, δηλαδή εκτός τραπεζικού συστήματος.

Συγκεκριμένα, έχουν γίνει 42.613 μεταβιβάσεις ακινήτων αποκλειστικά με μετρητά, συνολικής αξίας 462,49 εκατ. ευρώ και 41.741 μεταβιβάσεις συνολικής αξίας 2,98 δισ. ευρώ, με τμήμα του ποσού να έχει καταβληθεί με μετρητά. Μάλιστα, στις περισσότερες από τις ανωτέρω μεταβιβάσεις το τίμημα του συμβολαίου δεν ξεπερνάει το ύψος της αντικειμενικής αξίας. Συνολικά οι μεταβιβάσεις που έγιναν αποκλειστικά ή εν μέρει με μετρητά αποτελούν το 24,9% του συνόλου των μεταβιβάσεων (μία στις τέσσερις).

Με απλά λόγια, όλες οι μεταβιβάσεις, τουλάχιστον για το ύψος της αντικειμενικής αξίας, θα γίνονται μέσω τραπεζικού συστήματος. Για τα ποσά που συνήθως καταβάλλονται κάτω από το τραπέζι και δεν μπορούν να ελεγχθούν άμεσα, το υπουργείο Οικονομικών και η ΑΑΔΕ θα πραγματοποιήσουν εκτεταμένους ελέγχους και σύνθετες διασταυρώσεις (πληρωμές με κάρτες, έλεγχοι σε λογαριασμούς, αγορές περιουσιακών στοιχείων κ.λπ.) σε συμβόλαια που έγιναν στο ύψος της αντικειμενικής αξίας.

Συνολικά από τον Μάρτιο του 2021 έχουν γίνει 338.511 μεταβιβάσεις ακινήτων, με το συνολικό ποσό που καταβλήθηκε από τους αγοραστές να ανέρχεται σε 27,74 δισ. ευρώ.

Η απαγόρευση των μετρητών στις αγοραπωλησίες ακινήτων είναι ένα από τα μέτρα για τον περιορισμό της φοροδιαφυγής. Το οικονομικό επιτελείο ανακοίνωσε ακόμη 8 μέτρα τα οποία θα τεθούν σταδιακά σε ισχύ, ενώ άλλα έχουν πιο μακρινό ορίζοντα, η εφαρμογή των οποίων μπορεί να φθάσει τα τέλη του 2024. Αναφορικά με τους επαγγελματίες δεν προβλέπονται προς το παρόν μέτρα, ωστόσο ο υπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών Κ. Χατζηδάκης σημείωσε ότι εξετάζεται η αλλαγή του τρόπου φορολόγησης των επαγγελματιών, χωρίς πάντως να προϊδεάσει για τις αλλαγές που θα επέλθουν.

Hμερήσιο τέλος διαμονής 1,5 ευρώ σε όλα τα Airbnb

Τέλος διαμονής σε 170.000 ακίνητα που δραστηριοποιούνται στον τομέα των βραχυχρόνιων μισθώσεων, αλλά και ΦΠΑ σε όσους ιδιοκτήτες – διαχειριστές διαθέτουν από 3 ακίνητα και πάνω προβλέπει το σχέδιο της κυβέρνησης το οποίο αναμένεται να κατατεθεί προσεχώς στη Βουλή. Στην περίπτωση που διατίθεται ολόκληρη πολυκατοικία για βραχυχρόνιες μισθώσεις, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να προχωρήσει στη μετατροπή του σε τουριστικό κατάλυμα. Αυτό σημαίνει ότι θα πρέπει να λάβει σχετική άδεια από το υπουργείο Τουρισμού, εκπληρώνοντας τους όρους και τις προϋποθέσεις που ισχύουν σήμερα για τα τουριστικά καταλύματα.

Οπως ανακοίνωσε χθες το οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης και συγκεκριμένα ο αρμόδιος υφυπουργός Οικονομικών Χάρης Θεοχάρης, «θεσμοθετείται συνδυασμός παρεμβάσεων με στόχο την αντιμετώπιση αθέμιτου ανταγωνισμού με τα ξενοδοχεία (στις περιπτώσεις που η δραστηριότητα αυτή αποκτά επιχειρηματικά χαρακτηριστικά χωρίς, έως τώρα, να συνοδεύεται από τις αντίστοιχες υποχρεώσεις), αλλά και την αντιμετώπιση των δευτερογενών αρνητικών επιπτώσεων στην κτηματαγορά και τα ενοίκια. Δεν θίγεται η ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων που αποτελούν σημαντική πηγή εισοδήματος για χιλιάδες ιδιο-κτήτες ακινήτων, αλλά και για τη χώρα συνολικά.

Από το τέλος διαμονής, το ελληνικό Δημόσιο μπορεί να εισπράξει δυνητικά περισσότερα από 38 εκατ. ευρώ, καθώς με βάση τα τελευταία στοιχεία οι διανυκτερεύσεις ανήλθαν τον προηγούμενο μήνα σε 25,5 εκατ. Το ημερήσιο τέλος διαμονής θα ανέρχεται σε 1,5 ευρώ.

Παράλληλα, θα επιβληθεί ΦΠΑ σε όσους ιδιοκτήτες ακινήτων μισθώνουν μέσα από τις πλατφόρμες από 3 ακίνητα και πάνω. Αυτό σημαίνει ότι θα πρέπει να προχωρήσουν στην έναρξη επαγγελματικής δραστηριότητας. Επιπλέον θα καταβάλλουν και τέλος παρεπιδημούντων.

Σύμφωνα με τα στοιχεία του υπουργείου Οικονομικών, στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ είναι καταχωρισμένα 168.819 ακίνητα που ανήκουν σε 107.719 ΑΦΜ (νομικά και φυσικά πρόσωπα). Από αυτά:

• 27.367 ακίνητα ανήκουν σε 5.297 νομικά πρόσωπα.

• 141.452 ακίνητα ανήκουν σε 102.422 φυσικά πρόσωπα. Από αυτά, έως 2 ακίνητα έχουν 94.982 φυσικά πρόσωπα (92,7% των φυσικών προσώπων). Τρία ή περισσότερα ακίνητα έχουν 7.440 φυσικά πρόσωπα και αντιστοιχούν σε 30.329 ακίνητα.

Συνεπώς, συνολικά θα κληθούν να καταβάλουν ΦΠΑ και τέλος παρεπιδημούντων 7.440 φυσικά πρόσωπα και 5.297 νομικά πρόσωπα με 57.696 ακίνητα (το 34,2% των ακινήτων), εκτός εάν επιλέξουν μέρος αυτών να τα μετατρέψουν σε μακροχρόνια μίσθωση. Σημειώνεται ότι 4.100 φυσικά πρόσωπα έχουν ακριβώς τρία ακίνητα (και επιπλέον 1.687 φυσικά πρόσωπα έχουν τέσσερα). Επίσης, από τα στοιχεία προκύπτει ότι ένας ιδιοκτήτης –φυσικό πρόσωπο– δραστηριοποιείται στον χώρο διαθέτοντας 82 ακίνητα. Επίσης υπάρχει ένας ιδιοκτήτης με 988 ακίνητα. Βέβαια, στην περίπτωση αυτή έχει συσταθεί εταιρεία.

Τι προβλέπει το νέο θεσμικό πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις

Σύμφωνα με το νέο πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις:

1. Τροποπoιείται ο ορισμός της βραχυχρόνιας μίσθωσης: Βραχυχρόνια μίσθωση θα ορίζεται η μίσθωση ή υπεκμίσθωση για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη των 60 συνεχόμενων ημερών, ακινήτου που είναι αναρτημένο σε ψηφιακή πλατφόρμα και εφόσον δεν παρέχονται άλλες υπηρεσίες πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων.

2. Δημιουργείται νέος Κωδικός Αριθμός Δραστηριότητας (ΚΑΔ), ειδικά για βραχυχρόνια μίσθωση. Ολα τα νομικά πρόσωπα και τα φυσικά που ασκούν επιχειρηματική δραστηριότητα βραχυχρόνιας μίσθωσης θα υποχρεούνται σε έναρξη ή προσθήκη δραστηριότητας με βάση τον νέο ΚΑΔ.

3. Υποχρεώνονται σε έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας τα φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν σε ψηφιακή πλατφόρμα τρία ή περισσότερα προς εκμίσθωση – υπεκμίσθωση για σκοπούς βραχυχρόνιας μίσθωσης. Με τη συγκεκριμένη παρέμβαση οι ιδιώτες που αναρτούν προς μίσθωση (ή υπεκμίσθωση) τρία ή περισσότερα ακίνητα σε ψηφιακή πλατφόρμα, θα καθίστανται επιχειρήσεις (ατομική ή νομικό πρόσωπο) και θα υποχρεούνται σε έναρξη, όπως υποχρεούνται ήδη τα νομικά πρόσωπα που ασκούν τη συγκεκριμένη δραστηριότητα (με ανάλογες ασφαλιστικές εισφορές, τέλος επιτηδεύματος και ΦΠΑ από το πρώτο ακίνητο).

4. Επιβάλλεται ΦΠΑ, τέλος παρεπιδημούντων και τέλος αντιμετώπισης των συνεπειών της κλιματικής αλλαγής που αντικαθιστά τον φόρο διαμονής: για τους εκμισθωτές – υπεκμισθωτές νομικά πρόσωπα – ατομικές επιχειρήσεις με ΚΑΔ βραχυχρόνιας μίσθωσης:

α) Το εισόδημα από βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων θα υπόκειται σε ΦΠΑ.

β) Θα υπόκεινται σε τέλος παρεπιδημούντων.

γ) Θα υπόκεινται σε τέλος αντιμετώπισης των συνεπειών της κλιματικής αλλαγής που αντικαθιστά τον φόρο διαμονής.