Στον πάγο η αγορά των εμπορικών ακινήτων – Γιατί την επηρέασαν τα επιτόκια

Σε νέα και δύσκολη φάση έχει εισέλθει η ελληνική αγορά εμπορικών ακινήτων, ύστερα από χρόνια συνεχούς ανόδου των τιμών που έχει μειώσει τις αποδόσεις και μετά από τις δέκα αυξήσεις επιτοκίων από την ΕΚΤ, που τα έχουν φέρει σε επίπεδο ρεκόρ. Όπως λένε στελέχη του κλάδου, η εποχή της έντονης κινητικότητας δίνει πλέον τη θέση της σε μια περίοδο όπου «στερεύουν» τα deals.

Είναι χαρακτηριστικό ότι το κορυφαίο συνέδριο για το real estate, Prodexpo 2023, που διοργανώθηκε με επιτυχία την περασμένη εβδομάδα, τα είχε όλα, εκτός από ένα πράγμα: τις συζητήσεις για νέες συμφωνίες και επενδυτικές κινήσεις στον χώρο των εμπορικών ακινήτων όπως γράφει ο Στέλιος Μπούρας στο businessdaily.gr

Σε μια κατάμεστη αίθουσα στο Μέγαρο Μουσικής, οι πρωταγωνιστές του κλάδου είχαν έντονη παρουσία σε μια σειρά από συζητήσεις για την πρόοδο των τελευταίων ετών στον τομέα. Κυβερνητικοί αξιωματούχοι, CEO’s και αναλυτές πήραν τον λόγο για δύο μέρες συζητώντας για τη ζήτηση και την προσφορά, τους ξένους επενδυτές, όπως επίσης και για τα υφιστάμενα έργα.

Όμως, αυτό που έλειπε ήταν μια συζήτηση για νέα έργα που θα μπουν στο pipeline. Δηλαδή, τα deals που θα δώσουν συνέχεια στη θετική δυναμική της αγοράς. Επί σκηνής, οι τοποθετήσεις για την επόμενη μέρα της αγοράς των εμπορικών ακινήτων ήταν ιδιαίτερα προσεκτικές. Όμως, ιδιωτικά στις συζητήσεις τους, οι παράγοντες της αγοράς μιλούν πιο ωμά και κάνουν λόγο για ένα «πάγωμα», που αντιμετωπίζεται για πρώτη φορά μετά από αρκετά χρόνια.

Αν και η ελληνική αγορά δείχνει αντοχές στην πτώση που σημειώνεται στα εμπορικά ακίνητα του εξωτερικού, η τελευταία αύξηση των επιτοκίων από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα, δέκατη κατά σειρά και με σωρευτική αύξηση 4,25%, φαίνεται να δοκιμάζει σοβαρά την αντοχή της αγοράς.

Σε συνδυασμό με τις ανοδικές τιμές των ακινήτων, οι ισχυρές αποδόσεις (yields) μειώνονται, όπως επίσης και η διάθεση των επενδυτών για νέα έργα. «Δεν βγαίνουν τα νούμερα πια», τονίζει στο BD στέλεχος γνωστής εταιρείας ανάπτυξης ακινήτων. «Τώρα κλείνουμε ένα deal για γραφεία με επενδυτές από τις ΗΠΑ και μετά δεν ξέρω τι θα γίνει. Δεν έχουμε τίποτα στο πρόγραμμα. Υπάρχει ένα κενό», προσθέτει το στέλεχος.

Η επενδυτική εξίσωση στο real estate έχει αλλάξει πολύ τον τελευταίο χρόνο. Τα εμπορικά ακίνητα στην Ελλάδα είναι ακόμα πιο οικονομικά από αυτά σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες, ωστόσο, οι τιμές έχουν ήδη ανέβει σε επίπεδα όπου μειώνεται σημαντικά το περιθώριο κέρδους. Σύμφωνα με στοιχεία από την Τράπεζα της Ελλάδας, ο δείκτης τιμών γραφείων σημειώνει ετήσια άνοδο διαρκώς από το δεύτερο εξάμηνο του 2017.

Στην Αθήνα, οι τιμές αυξήθηκαν πάνω από 10% το 2022. Από το πρώτο εξάμηνο του 2017, που ήταν και το πιο χαμηλό σημείο στη διάρκεια της οικονομικής κρίσης, οι τιμές των γραφείων πανελλαδικά έχουν αυξηθεί κατά 31,4% στο τέλος β’ εξαμήνου του 2022 και πλέον βρίσκονται στα υψηλότερα επίπεδα από το 2011.

Συνεπώς, οι ισχυρές αποδόσεις στην Ελλάδα, που αποτελούν το μεγάλο πλεονέκτημα της χώρας, μειώνονται, ενώ στην Ευρώπη ανακάμπτουν.

Η μεγαλύτερη αλλαγή βρίσκεται στο κομμάτι των logistics, σύμφωνα με στοιχεία της Εθνικής Χρηματιστηριακής. Στις αποθήκες, οι αποδόσεις το β’ τρίμηνο της χρονιάς μειώθηκαν στην Ελλάδα σε 7% από 7,5% το Γ’ τρίμηνο του 2021, τη στιγμή που στην Ευρώπη αυξήθηκαν σε 5,04% από 4,48% την ίδια χρονική περίοδο.

Παρόμοια εικόνα παρουσιάζεται στις αποδόσεις των καταστημάτων, ενώ στα γραφεία αλλάζουν οι συσχετισμοί της αγοράς με εκείνες του εξωτερικού, παρά την ισχυρή ζήτηση για πράσινες εγκαταστάσεις. Συγκεκριμένα, οι αποδόσεις στην Αθήνα παραμένουν αμετάβλητες περίπου στο 6,5% αλλά έκαναν άλμα στο 4,65% στην Ευρώπη το β’ τρίμηνο του 2023 από το 3,79% το Γ’ τρίμηνο του 2021, κάτι που βεβαίως οφείλεται στη μεγάλη πτώση των τιμών.

Φειδωλές οι τράπεζες

Την ίδια στιγμή, οι ελληνικές τράπεζες είναι πλέον αρκετά φειδωλές στις χρηματοδοτήσεις για εμπορικά ακίνητα, ακολουθώντας την τάση που επικρατεί στο τραπεζικό σύστημα της ευρωζώνης. Άλλωστε, σύμφωνα με στοιχεία που δημοσίευσε σε πρόσφατη ανάλυση η S&P Global, οι ελληνικές τράπεζες έχουν τη δεύτερη μεγαλύτερη έκθεση σε εμπορικά ακίνητα (δάνεια σε εμπορικά ακίνητα ως ποσοστό του συνόλου δανείων) και το δεύτερο υψηλότερο ποσοστό μη εξυπηρετούμενων δανείων αυτής της κατηγορίας.

Υπάρχουν και «μαξιλάρια»…

Παρά τις δύσκολες συνθήκες, δεν εκτιμάται ότι θα ακολουθήσει η ελληνική αγορά τις ξένες αγορές ακινήτων στο βαθύ τούνελ της κρίσης. Τόσο τα χαμηλά επίπεδα προσφοράς όσο και η χρηματοδότηση των έργων από το Ταμείο Ανάκαμψης με φθηνότερο κόστος προσφέρουν πολύτιμα μαξιλάρια στα ελληνικά assets, ενώ η οικονομία συνεχίζει σε πορεία ανάπτυξης.

Εντούτοις, ειδικοί πιστεύουν ότι η αγορά μπαίνει σε καθοδικό κύκλο και πως θα αντιμετωπίσει προκλήσεις που έχει να δει από τα χρόνια που έμπαινε η χώρα στα μνημόνια. Το στήριγμα από τους ξένους επενδυτές, επίσης, αποδυναμώνεται, ειδικά μετά και από τα νέα ζητήματα γεωπολιτικού κινδύνου που δημιουργεί ο πόλεμος στη Μέση Ανατολή.

Με τη Γερμανία να διολισθαίνει σε ύφεση, μειώνονται οι ευρωπαϊκές εταιρείες που επεκτείνονται και αναζητούν στέγη στην Ελλάδα, ενώ σε περιόδους κρίσεων πολλοί ξένοι επενδυτές προτιμούν την επιστροφή σε ασφαλή καταφύγια και στις μεγάλες αγορές όπου οι τιμές έχουν διορθώσει. «Μπαίνουμε σε ένα δύσκολο δρόμο με πολλά και απότομα σκαμπανεβάσματα», προσθέτουν κύκλοι της αγοράς.