Στεγαστική κρίση στην Ευρώπη – Υψηλό κόστος στα ενοίκια και ελλείψεις κατοικιών

Αντιμέτωπες με μία νέα στεγαστική κρίση, που σε ορισμένες περιπτώσεις μπορεί να χαρακτηρισθεί ως οξεία, βρίσκονται αρκετές χώρες της Ευρώπης, μεταξύ των οποίων συγκαταλέγεται και η Αθήνα, με επικέντρωση στις αστικές περιοχές.

Σε αρκετές περιπτώσεις οι ενδιαφερόμενοι καλούνται να πληρώσουν πάνω από το 50% των μηνιαίων εισοδημάτων τους για να καλύψουν μόνο το κόστος του ενοικίου, με τους υπαίτιους αυτής της πορείας να είναι αρκετοί. Ο πιο συχνός κατηγορούμενος είναι η βραχυχρόνια μίσθωση κατοικιών, ιδιαίτερα στα κέντρα των πόλεων, που εντείνει την έλλειψη διαμερισμάτων, ακολουθούν οι ψηφιακοί νομάδες και τα κίνητρα που προσφέρουν -κυρίως χώρες της Μεσογείου- για να τους προσελκύσουν, αλλά ακόμη και το μεταστευτικό και η διάθεση αρκετών διαμερισμάτων που ανήκουν στο δημόσιο για τη στέγαση νόμιμων προσφύγων και μεταναστών.

Όλα τα παραπάνω πιθανώς να μπορούσαν να αντιμετωπιστούν εάν δεν υπήρχε ένα πιο οξύ πρόβλημα: η μείωση της κατασκευαστικής δραστηριότητας για κατοικίες, με το κόστος να αυξάνει λόγω και των νέων κανόνων για την πράσινη ανάπτυξη και την περιβαλλοντική ουδετερότητα.

Με τη στέγαση να είναι σε οριακό σημείο σε αρκετές χώρες, η κατάσταση απειλεί να επιβαρύνει την ανάπτυξη και να υποδαυλίσει περαιτέρω τις πολιτικές εντάσεις. Οι χώρες που έχουν πληγεί περισσότερο είναι μεταξύ των πλουσιότερων. Οι νέες οικοδομικές άδειες στη Γερμανία μειώθηκαν περισσότερο από 27% το πρώτο εξάμηνο. Οι άδειες στη Γαλλία έχουν μειωθεί κατά 28% μέχρι τον Ιούλιο και η οικοδόμηση κατοικιών στο Ηνωμένο Βασίλειο αναμένεται να μειωθεί περισσότερο από 25% φέτος. Η Σουηδία υφίσταται τη χειρότερη ύφεση από την κρίση της δεκαετίας του 1990, με τους ρυθμούς δόμησης να είναι μικρότεροι από το ένα τρίτο αυτού που θεωρείται απαραίτητο για να συμβαδίσει με τη ζήτηση.

Η ύφεση επηρεάζει τόσο τα οικιστικά ακίνητα όσο και τα μεγάλα στεγαστικά έργα. Η Vonovia, ο μεγαλύτερος ιδιοκτήτης κατοικιών στη Γερμανία, ανέστειλε φέτος όλες τις νέες κατασκευές επ’ αόριστον. Και στη Σουηδία, ένα έργο-κλειδί για την κατασκευή κυψελών μπαταριών για αυτοκίνητα και τη μείωση της εξάρτησης της περιοχής από την προμήθεια από την Κίνα, κινδυνεύει να δυσκολευτεί να προσελκύσει αρκετούς εργαζόμενους λόγω έλλειψης κατοικιών.

Η κατάσταση αυτή σημαίνει ότι οι κυβερνήσεις δεν τηρούν τις υποσχέσεις προς τους ψηφοφόρους. Η Σουηδία έχει συνταγματική δέσμευση να παρέχει οικονομικά προσιτή στέγαση, αλλά η προσφορά ενοικιαζομένων διαμερισμάτων δεν συμβαδίζει με τη ζήτηση εδώ και δεκαετίες, ανεβάζοντας τις τιμές των κατοικιών και αναγκάζοντας τους ανθρώπους να ζουν σε υπενοικιάσεις στη μαύρη αγορά. Στο Ηνωμένο Βασίλειο, η οικοδόμηση κατοικιών έχει σταθερά χάσει τον στόχο των 300.000 κατοικιών ετησίως που έχει θέσει η συντηρητική κυβέρνηση το 2019.

Στη Γερμανία, η οικονομικά προσιτή στέγαση ήταν μία από τις βασικές δεσμεύσεις που ανέλαβε ο κυβερνητικός συνασπισμός του καγκελάριου Όλαφ Σολτς όταν κατέκτησε την εξουσία το 2021, αλλά οι οικονομολόγοι εκτιμούν ότι η κυβέρνηση δεν θα επιτύχει τον στόχο της για την προσθήκη 400.000 νέων κατοικιών ετησίως το νωρίτερο μέχρι το 2026.

Η όλη κατάσταση μπορεί ακόμη και να διευρύνει τις κοινωνικές διαιρέσεις, αναγκάζοντας τους ανθρώπους να ξοδεύουν περισσότερο από το εισόδημά τους για στέγαση. Η στάση απέναντι στους μετανάστες θα μπορούσε επίσης να επιδεινωθεί περαιτέρω, καθώς θεωρούνται όλο και περισσότερο ως αντίπαλοι για την ενοικίαση ενός ακινήτου. Στο Λέραχ – μια πόλη στη νότια Γερμανία – αρκετές δεκάδες ενοικιαστές αναγκάστηκαν να μετακομίσουν νωρίτερα φέτος για να κάνουν χώρο για τους πρόσφυγες.

Οι τάσεις δεν είναι παντού αρνητικές. Στην Πορτογαλία και την Ισπανία, οι ενάρξεις κατοικιών είναι πολύ πάνω από τα επίπεδα του 2015, όταν οι συνέπειες της κρίσης χρέους σχεδόν πάγωσαν την οικοδόμηση στις αγορές αυτές. Αλλά εξακολουθούν να υπάρχουν σοβαρές ελλείψεις, γεγονός που δείχνει πόσο δύσκολο είναι να διορθωθεί το πρόβλημα, ενώ οι πρωτοβουλίες για την προσέλκυση επενδυτών – όπως το πρόγραμμα χρυσής βίζας της Πορτογαλίας – έχουν προκαλέσει εκτίναξη των τιμών των κατοικιών.

Η παρέμβαση των κυβερνήσεων

Οι κυβερνήσεις συνήθιζαν να αναλαμβάνουν πιο ενεργό ρόλο στη στέγαση. Ένα σημαντικό ποσοστό των υφιστάμενων κατοικιών της Σουηδίας κατασκευάστηκε στο πλαίσιο μιας κρατικής πρωτοβουλίας για την προσθήκη ενός εκατομμυρίου κατοικιών μεταξύ 1965 και 1974. Στη Γερμανία, πόλεις όπως το Βερολίνο κατασκεύασαν τεράστιες κατοικίες για τους εργάτες που μετανάστευσαν στα αστικά κέντρα μετά το τέλος του Α’ Παγκοσμίου Πολέμου.

Αυτό όμως άλλαξε. Στη Γερμανία, η στροφή προς τη στήριξη στον ιδιωτικό τομέα εντάθηκε από την επανένωση, η οποία συμπίεσε τα δημόσια ταμεία και ώθησε πολλές πόλεις να πουλήσουν τα ακίνητα που είχαν στην κατοχή τους. Στα τέλη της δεκαετίας του 1980, η Γερμανία διέθετε ακόμη περίπου 4 εκατομμύρια κοινωνικές κατοικίες, αλλά ο αριθμός αυτός έχει μειωθεί σε λίγο περισσότερο από 1 εκατομμύριο το 2020.

Παρόμοια είναι η κατάσταση και στο Ηνωμένο Βασίλειο, όπου τα διαμερίσματα που ανήκαν σε τοπικά δημοτικά συμβούλια, πουλήθηκαν στους ενοικιαστές τη δεκαετία του 1980.

Στην Ανατολική Γερμανία, όπου το ακροδεξιό AfD έχει την ισχυρότερη υποστήριξη, η αγωνία για τη στέγαση είναι ιδιαίτερα έντονη. Μετά την επανένωση, πολλοί έχασαν το δικαίωμα να ζουν σε σπίτια που κάποτε παρείχε το κομμουνιστικό καθεστώς. Σήμερα, οι Ανατολικογερμανοί εξακολουθούν να έχουν λιγότερες πιθανότητες να έχουν ιδιοκτησία σε σχέση με τους Δυτικογερμανούς συνομηλίκους τους.

Η υποχώρηση των κατασκευών έχει οδηγήσει σε εκκλήσεις για κίνητρα και στήριξη του κλάδου, αλλά οι κυβερνήσεις έχουν περιορισμένη διάθεση αλλά και δυνατότητες για πρόσθετες δαπάνες μετά την πανδημία και εν μέσω προσπαθειών για συγκράτηση του πληθωρισμού. Το αποτέλεσμα είναι ένα κύμα αποτυχιών εταιρειών που δραστηριοποιούνται στον τομέα της κατασκευής κατοικιών και περικοπών αναδιάρθρωσης που ενέχουν τον κίνδυνο να μειώσουν τη μακροπρόθεσμη οικοδομική ικανότητα.

Στο Ηνωμένο Βασίλειο, περίπου 45.000 κατασκευαστές κατοικιών έχουν κλείσει τα τελευταία πέντε χρόνια. Στη Σουηδία, 1.145 εταιρείες του κατασκευαστικού κλάδου κατέθεσαν αίτηση πτώχευσης στο 10μηνο του τρέχοντος έτους, σημειώνοντας αύξηση 35% από το 2022, σύμφωνα με στοιχεία της Creditsafe.

Η ελληνική αγορά

Ιδιαίτερα στενά είναι τα περιθώρια και στην εγχώρια αγορά ενοικίασης κατοικιών, καθώς βάσει των στοιχείων που έδωσε πρόσφατα στη δημοσιότητα το δίκτυο μεσιτικών γραφείων της RE/MAX Ελλάς, η μέση τιμή ενοικίασης στο κέντρο της Αθήνας ανέρχεται πλέον σε 8,3 ευρώ/τ.μ. και στα βόρεια προάστια σε 9,2 ευρώ/τ.μ. Οι φθηνότερες περιοχές εντοπίζονται στα δυτικά προάστια με 6,4 ευρώ/τ.μ., ενώ στον Πειραιά η μέση τιμή δεν ξεπερνάει τα 7 ευρώ/τ.μ.

Συνολικά στην ευρύτερη περιοχή της Αττικής προκύπτει ότι κατά τη διάρκεια του τελευταίου 12μήνου οι τιμές ενοικίασης έχουν αυξηθεί κατά 5,3% σε 7,9 ευρώ/τ.μ., ενώ στη Θεσσαλονίκη η αύξηση αγγίζει το 6,2% (σε 6,9 ευρώ/τ.μ.) και στην περιφέρεια το 4,6% (σε 6,8 ευρώ/τ.μ.). Αξίζει να τονιστεί ότι τα στοιχεία αφορούν πραγματικές συναλλαγές που έχουν γίνει μέσω του δικτύου των 81 γραφείων της εταιρείας και δεν αφορούν ζητούμενες τιμές αγγελιών.

Με βάση την ανάλυση της RE/MAX, συνολικά στη χώρα τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 5,9% κατά τη διάρκεια του τελευταίου χρόνου, «επιβεβαιώνοντας τις αρχικές εκτιμήσεις, ότι κατά την τρέχουσα χρονιά η αγορά των ακινήτων θα συνεχίσει να κινείται ανοδικά σε όλα τα επίπεδα». Όπως αναφέρει η εταιρεία, «η αυξητική τάση των ενοικίων συνδέεται ξεκάθαρα με την περιορισμένη προσφορά νεόδμητων κατοικιών προς ενοικίαση, την αύξηση των επενδυτικών ροών, την άνοδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης για ακόμη μια χρονιά και την έλλειψη ποιοτικών επιλογών σε μεταχειρισμένα ακίνητα.

Σε όλους τους παραπάνω παράγοντες, αν προστεθεί και η δυσκολία έκδοσης στεγαστικών δανείων με ευνοϊκούς όρους, τότε δικαιολογείται απόλυτα η συνακόλουθη ζήτηση να ξεπερνάει κατά πολύ την υφιστάμενη προσφορά». Τα ακίνητα με την υψηλότερη ζήτηση (με βάση τις προτιμήσεις των ενοικιαστών) είναι ηλικίας 16-20 ετών, ενώ στην περιφέρεια υπάρχει σαφής προτίμηση σε κατοικίες μικρότερης επιφανείας.

Στην Αττική στις περισσότερες περιοχές προτιμήθηκαν ακίνητα από 51 τ.μ. έως 75 τ.μ. και ηλικίας από 16 έως 20 ετών, ενώ στις περιοχές των βορείων προαστίων επιλέχθηκαν μεγαλύτερα ακίνητα, εμβαδού από 101 τ.μ. έως 150 τ.μ. και στα νότια από 76 τ.μ. έως 100 τ.μ. Στο κέντρο της Αθήνας, σε πρώτη ζήτηση βρίσκονται παλαιότερα ακίνητα ηλικίας 20 ετών και άνω, με εμβαδόν που κυμαίνεται από 51 τ.μ. έως 75 τ.μ. Στη δυτική Αττική και στον Πειραιά η ζήτηση αφορά διαμερίσματα ηλικίας από 16 έως 20 ετών, από 51 τ.μ. έως 75 τ.μ., δηλαδή όπως και στο κέντρο της Αθήνας.