Γερμανία: Γιατί η κρίση στα ακίνητα συνιστά απειλή – Επί ποδός οι τράπεζες

Καθώς οι φόβοι για τα εμπορικά ακίνητα των ΗΠΑ προκάλεσαν αναταράξεις στις γερμανικές τράπεζες αυτόν τον μήνα, το μήνυμά τους ήταν σαφές: μην ανησυχείτε, η συντριπτική πλειονότητα της έκθεσής μας σε ακίνητα είναι εγχώρια.

Αυτό μπορεί να μην αποδεικνύει την άνεση που επιδιώκουν να εκπέμψουν προς τα έξω οι γερμανικές τράπεζες, όπως υπογραμμίζει σε ανάλυσή του το Bloomberg.

Γερμανία: Η κρίση στα ακίνητα θερίζει θύελλες για τους εργολάβους

Μπορεί η χώρα να έχει αποφύγει μέχρι στιγμής τις γρήγορες διορθώσεις της αγοράς που συγκλόνισαν τις ΗΠΑ, οι ειδικοί ωστόσο υποστηρίζουν ότι αυτό αντανακλά απόκρυφες λογιστικές πρακτικές που προστατεύουν τις τράπεζες και τους επενδυτές τους από άμεσα πλήγματα. Οι σχετικά μέτριες προσαρμογές και οι θετικές προβλέψεις συγκαλύπτουν το γεγονός ότι οι γερμανικές τράπεζες είναι πιο εκτεθειμένες στα εμπορικά ακίνητα σε σχέση με τους περισσότερους Ευρωπαίους ομολόγους τους και, σύμφωνα με μια μελέτη, χορηγούν δάνεια πιο επιθετικά.

Το αποτέλεσμα είναι μια κρίση ακινήτων να είναι σε εξέλιξη αν και με αργούς ρυθμούς, η οποία απειλεί να επιταχυνθεί καθώς ιδιοκτήτες ακινήτων, όπως ο όμιλος εταιρειών Signa του Rene Benko ή ο ιδιοκτήτης Adler Group, αναγκάζονται να πουλήσουν, επιβαρύνοντας τις μικρότερες και μεσαίου μεγέθους τράπεζες που λίγο πρόσφατα κατάφεραν να επιβιώσουν μετά τη διάσωσή τους στην οικονομική κρίση. Ορισμένοι ανώτεροι αξιωματούχοι της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας λένε ότι η χώρα θα είναι αναπόφευκτα η επόμενη που θα αντιμετωπίσει κινδύνους στην ευρύτερη περιοχή.

«Αυτό σίγουρα δεν είναι μόνο ένα πρόβλημα των ΗΠΑ», δήλωσε η Valeriya Dinger, καθηγήτρια οικονομικών στο γερμανικό Πανεπιστήμιο του Osnabrueck. «Δεν θα εκπλαγώ αν δούμε ένα κύμα προβλέψεων για ζημίες σε δάνεια που έχουν χορηγήσει οι γερμανικές τράπεζες όσον αφορά την έκθεσή τους σε εμπορικά ακίνητα στην εγχώρια αγορά», είπε, ακόμη κι αν δεν υπάρχει συστημικός κίνδυνος.

Γερμανία και Γαλλία στην πρωτιά των εμπορικών δανείων

Οι γερμανικές τράπεζες έχουν τα περισσότερα εμπορικά δάνεια ακίνητης περιουσίας στην Ευρωπαϊκή Ένωση, μαζί με τις αντίστοιχες γαλλικές, αλλά έχουν ταξινομήσει ένα σχετικά μικρό μέρος αυτών των δανείων ως μη εξυπηρετούμενα. Το τελευταίο διάστημα, ωστόσο, το μερίδιο αυτό αυξάνεται ενώ μειώθηκε σε πολλές άλλες χώρες.

Το χαμηλό επίπεδο των δανείων που χαρακτηρίζονται ως μη εξυπηρετούμενα οφείλεται εν μέρει στο ότι οι εκτιμητές ακινήτων στη μεγαλύτερη οικονομία της Ευρώπης χρησιμοποιούν μια μακροπρόθεσμη προσέγγιση που εξομαλύνει τις αλλαγές στις τιμές με βάση το ότι οι περισσότεροι επενδυτές δεν πωλούν σε μια πτωτική αγορά. Οι γερμανικές τράπεζες ενημερώνουν επίσης τις αποτιμήσεις των κτιρίων που έχουν χρηματοδοτήσει λιγότερο τακτικά από ό,τι αντίστοιχες στις ΗΠΑ ή το Ηνωμένο Βασίλειο, επομένως τα προβλήματα μπορούν να καλυφθούν για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα.

«Δεν υπάρχει πουθενά να κρύψουμε μια παραβίαση της σύμβασης στις ΗΠΑ», δήλωσε ο Keith Breslauer, ιδρυτής της εταιρείας ιδιωτικών μετοχών Patron Capital Advisers. «Απλώς δεν συμβαίνει αυτό στη Γερμανία».

Η ορατότητα μειώνεται περαιτέρω από κανόνες που δίνουν στις μικρότερες τράπεζες περιθώρια επισήμανσης ορισμένων τίτλων στην αγοραία τους αξία, γεγονός που μπορεί να δυσκολέψει τους επενδυτές να αποκτήσουν μια ενημερωμένη εικόνα της οικονομικής τους κατάστασης. Η πρακτική, ωστόσο, περιορίζει επίσης τη δημιουργία μη πραγματοποιηθέντων κερδών, πράγμα που σημαίνει ότι οι μεμονωμένες τράπεζες μπορεί στην πραγματικότητα να είναι σε καλύτερη κατάσταση από ό,τι φαίνονται.

Οι ρυθμιστικές αρχές παροτρύνουν τις τράπεζες να προετοιμαστούν για πιθανές ζημίες, με την ΕΚΤ να τους πιέζει να χρησιμοποιήσουν ορισμένα από τα μεγάλα κέρδη του περασμένου έτους για τη δημιουργία προβλέψεων. Αλλά οι λογιστικοί κανόνες που έχουν σχεδιαστεί για να εμποδίζουν τις τράπεζες να αποφεύγουν τους φόρους σημαίνουν ότι οι τράπεζες είναι στην πραγματικότητα περιορισμένοι στο πόσα μπορούν να διαθέσουν για την εξάντληση του χρέους.

Η τοπική εποπτική εταιρεία BaFin προς το παρόν βλέπει το πρόβλημα να πλήττει τα κέρδη των μεμονωμένων τραπεζών, αντί να απειλεί τη φερεγγυότητά τους, εν μέρει επειδή τα προβλήματα συγκεντρώνονται σε μικρότερο τμήμα της αγοράς από ό,τι κατά τη διάρκεια της χρηματοπιστωτικής κρίσης. Και ενώ τα υψηλότερα επιτόκια ευθύνονται για την πτώση των τιμών CRE, έχουν επίσης προσφέρει στις τράπεζες κέρδη που θα βοηθήσουν στην απορρόφηση των επιτυχιών, δήλωσε η Birgit Rodolphe, εκτελεστική διευθύντρια για την εξυγίανση τραπεζών στη ρυθμιστική αρχή.

«Τα εμπορικά ακίνητα είναι πολύ μικρότερα από τα οικιστικά ακίνητα και το μέρος της πίτας που βρίσκεται υπό πίεση είναι ακόμα μικρότερο», είπε σε συνέντευξή της. «Επίσης, δεν είναι σαν να κρατούν άχρηστα χαρτιά όπως το 2008, υπάρχουν κτίρια πίσω από αυτά τα δάνεια».

Η αξία αυτών των ακινήτων, ωστόσο, παραμένει αντικείμενο πολλών συζητήσεων καθώς διευρύνεται το χάσμα μεταξύ των τιμών που είναι διατεθειμένοι να πληρώσουν οι αγοραστές και αυτών των πωλητών που χρειάζονται για να μπορέσουν να αποπληρώσουν τα δάνειά τους. Αυτή είναι μια ιδιαίτερη πρόκληση στη Γερμανία, η οποία τείνει να βασίζεται σε πραγματικές συναλλαγές για αποτιμήσεις ακίνητης περιουσίας, παρά σε εισροές που βασίζονται στο συναίσθημα, όπως συμβαίνει σε ορισμένες άλλες χώρες.

Μείωση αξίας των γραφείων

Ένας δείκτης που δημοσιεύθηκε από τον γερμανικό τραπεζικό όμιλο VDP έδειξε ότι οι αξίες των γραφείων μειώθηκαν κατά 10% πέρυσι, τη μεγαλύτερη από τότε που άρχισε να συλλέγει τα δεδομένα το 2003. Αυτός ο δείκτης βασίζεται εξ ολοκλήρου σε ολοκληρωμένες συναλλαγές, οι οποίες έχουν στερέψει στην πρόσφατη πτώση της αγοράς. Ο ερευνητής Green Street, ο οποίος βασίζει τον δείκτη του σε συμφωνίες που διαπραγματεύονται αυτήν τη στιγμή, εκτιμά ότι οι αξίες της αγοράς έχουν υποχωρήσει κατά 36% σε σχέση με το πρώτο τρίμηνο του 2022, με ορισμένες πόλεις όπως το Μόναχο να παρουσιάζουν ακόμη πιο έντονη πτώση.

«Εάν οι εσωτερικές αποτιμήσεις των τραπεζών αποδειχθούν αδικαιολόγητα αισιόδοξες ή απλώς καθυστερήσουν το κλίμα της αγοράς, οι χρεώσεις απομείωσης δανείων θα μπορούσαν να αυξηθούν σημαντικά», σύμφωνα με έκθεση της Fitch Ratings τη Δευτέρα. Η εταιρεία αξιολόγησης αναμένει ότι οι απώλειες από την έκθεση CRE των τραπεζών θα παραμείνουν υψηλές έως το 2025.