ΣΑΕ|Ε: Οι ανακρίβειες στον διάλογο για το Golden Visa – Πρόβλημα της έλλειψης δωρεάν ανοιχτών δεδομένων

Εξαιρετικό επενδυτικό εργαλείο χαρακτηρίζει το πρόγραμμα Golden Visa ο Σύνδεσμος Ανωνύμων Εταιρειών και Επιχειρηματικότητας, ενώ επισημαίνει ότι η αλλαγή του πρέπει να έχει μακρόπνοο επενδυτικό χαρακτήρα.

Ο ΣΑΕ|Ε απέστειλε σήμερα επιστολή στους υπουργούς Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών Κωστή Χατζηδάκη, Ανάπτυξης Κώστα Σκρέκα και Επικρατείας Σταύρο Παπασταύρου, προκειμένου να τοποθετηθεί στον δημόσιο διάλογο για το πρόγραμμα της Golden Visa.

Στην επιστολή υπενθυμίζεται ότι, πρόσφατα, ο σύνδεσμος πραγματοποίησε το 1st Real Estate Conference με θέμα «Golden Visa: Αναπτυξιακό ή ευκαιριακό μέτρο;» και συστάθηκε και μία Ομάδα Εργασίας Golden Visa που αποτελείται από αναγνωρισμένα στελέχη της αγοράς ακινήτων με ειδικότερη γνώση του θέματος.

Στην επιστολή λοιπόν αναφέρονται οι εξής προτάσεις:

Γενικά ο ΣΑΕΕ θεωρεί ότι ο θεσμός της Golden Visa είναι ένα εξαιρετικά αποτελεσματικό εργαλείο που θα πρέπει να χρησιμοποιηθεί στο τμήμα της αγοράς ακινήτων που θεωρείται ότι υστερεί περισσότερο.

Ειδικότερα προτείνει να διερευνηθεί:

– Η καλύτερη γεωγραφική εξειδίκευση (διαφορετικά όρια ανά περιοχές) αφού αξιολογηθεί το όριο ανά δήμο και πιθανώς ανά δημοτική ενότητα ή/και περιοχή. Ενδεχόμενα και στο πλαίσιο του εφικτού θα πρέπει να ζητηθεί η γνώμη των δήμων.

– Η εξειδίκευση ανά τύπο: να αξιολογηθεί το όριο ανά τύπο ακινήτου (κατοικία, επαγγελματικός χώρος, διατηρητέο κλπ).

– Για τον περιορισμό σε νεόδμητα θα πρέπει να ελεγχθεί με τα εξής κριτήρια: Να υπάρχουν ισχυρά δεδομένα που να δείχνουν ότι η αγορά Golden Visa οδηγεί σε γενικότερη μόνιμη αύξηση τιμών στα νεόδμητα ακίνητα, αν πραγματικά ενδιαφερόμενοι Έλληνες δεν μπορούν να τα αγοράσουν/μισθώσουν και αν η αγορά των νεόδμητων ακινήτων χρήζει υποστήριξης. Ο ΣΑΕΕ κρίνει ότι δεν υπάρχουν αυτήν την στιγμή δεδομένα που να δικαιολογούν αυτήν την θέση.

– Σχετικά με τη δέσμευση μακροχρόνιας εκμίσθωσης σε Έλληνες φυσικά πρόσωπα, ο ΣΑΕΕ θεωρεί ότι οποιαδήποτε δέσμευση στην διαχείριση του ακινήτου δεν είναι καταρχήν θετική. Επιπλέον, αν εφαρμοστεί, εκτιμά ότι θα πρέπει να συνοδευθεί από όριο ως προς το ύψος του ενοικίου. Σε κάθε περίπτωση κρίνεται εξαιρετικά δύσκολο να εφαρμοσθεί στην πράξη μια τέτοια δέσμευση, ακόμη και αν κριθεί ότι δεν θα οδηγήσει σε απώλεια μεγάλου αριθμού δυνητικών αγοραστών.

– Υιοθέτηση διαφορετικών ορίων για διαφορετικά χρηματοδοτικά προγράμματα «διαμονή – έναντι επένδυσης».

– Για την κατάθεση ποινικού μητρώου (criminal record) του αιτούντος υπογραμμίζεται πως, υπό τις σημερινές συνθήκες έξαρσης της βίας, θεωρείται αυτή η απαίτηση εξαιρετικά σημαντική, διότι εκτιμάται πως θα επιφέρει την βελτίωση της αξιοπιστίας του ελληνικού προγράμματος, ακόμη και με τον ενδεχόμενο κίνδυνο απώλειας κάποιων αιτούντων. Σημειώνεται δε, ότι μέχρι πρόσφατα πολλοί αιτούντες επενδυτές κατέθεταν αυτοβούλως σχετικό criminal record χωρίς να ζητείται από τους Έλληνες δικηγόρους τους.

«Σε κάθε περίπτωση πρέπει να τονίσουμε, ότι τα δημόσια γνωστά δεδομένα είναι ελλιπή και ότι απαιτείται μια πλήρης μελέτη, τόσο για την αξιολόγηση του προγράμματος μέχρι σήμερα, όσο και για τεκμηρίωση των θέσεων που κατά καιρούς διατυπώνονται στον δημόσιο λόγο» υπογραμμίζει ο σύνδεσμος.

Οι ανακρίβειες

O δημόσιος διάλογος που βρίσκεται σε εξέλιξη, όπως αναφέρει ο σύνδεσμος, επικεντρώνεται στις παρακάτω  «τοποθετήσεις» -που συχνά συγχέουν διαφορετικά πράγματα ενώ σπανιότατα τεκμηριώνονται- τις οποίες κωδικοποιεί ως εξής:

* «…Η Golden Visa ευνοεί την αγορά ακινήτων από ξένους και μειώνει την διαθεσιμότητα ακινήτων, είτε για αγορά είτε για μίσθωση, για τους Έλληνες».

Στην τοποθέτηση αυτή ενυπάρχει παρεξήγηση: Η Golden Visa αφορά την ιδιοκτησία, όχι την διαθεσιμότητα του ακινήτου για τον οποιονδήποτε τρίτο εκτός του ιδιοκτήτη.

* «…Η Golden Visa αποτελεί μεγάλο ποσοστό των αγοραπωλησιών και οδηγεί σε αυξήσεις τιμών ακινήτων που  υπό άλλες συνθήκες θα αγόραζαν Έλληνες…».

Η τοποθέτηση αυτή είναι λανθασμένη: Η αδυναμία αγοράς ή μίσθωσης ακινήτων από Έλληνες δεν οφείλεται σε μειωμένη διαθεσιμότητα ή αυξημένες τιμές λόγω Golden Visa, αλλά στην έλλειψη αγοραστικής ή μισθωτικής δύναμης των Ελλήνων.

* Στον δημόσιο λόγο συγχέεται ο θεσμός της Golden Visa με τον θεσμό της βραχυχρόνιας μίσθωσης για (κατά βάσιν) τουριστική εκμετάλλευση που έχει επικρατήσει να αναφέρεται ως «τύπου-AirBnb».

Η τροποποίηση

«Αποτελεί θεμελιώδη ανησυχία όλων των εμπλεκομένων η φημολογούμενη σημαντική αύξηση του ορίου συναλλαγής για την Golden Visa» υπογραμμίζει ο σύνδεσμος.

Σε σχέση με αυτό το θέμα επισημαίνει τα εξής:

Είναι πρακτικά βέβαιο ότι νέα αύξηση του ορίου στις περιοχές με το υψηλό όριο θα οδηγήσει στην ακύρωση δυνητικών συναλλαγών. Θυμίζουμε, ότι το όριο αυξήθηκε από 250.000 ευρώ (που ίσχυε από το 2012) σε 500.000 ευρώ για ορισμένες περιοχές μόλις τον Ιούνιο 2023, με φημολογούμενη προαναγγελία της αλλαγής πολλούς μήνες νωρίτερα. Η πράξη έδειξε ότι όταν το όριο αυξήθηκε το ενδιαφέρον της μεγάλης πλειοψηφίας των επενδυτών μετακινήθηκε στις περιοχές με το χαμηλό όριο.

Επιπλέον, η αύξηση του ορίου στις περιοχές με σημερινό χαμηλό όριο θεωρείται βέβαιο ότι θα ακυρώσει συναλλαγές, διότι το ελληνικό πρόγραμμα έχει προσελκύσει στη μέγιστη πλειοψηφία αγοραστές στο όριο των 250.000 ευρώ, ενώ δεν φαίνεται να υπάρχει ικανός αριθμός πρόθυμων αγοραστών σε υψηλά ποσά – οι συναλλαγές πάνω από 250.000 ευρώ είναι πολύ λίγες.

Ακόμη, θα δημιουργηθεί σημαντικό πρόβλημα αξιοπιστίας, καθότι έχουν υπάρξει αγορές ακινήτων από επενδυτές με σκοπό την ανακαίνιση/ανακατασκευή/κατασκευή για μεταπώληση σε αγοραστές Golden Visa, ενώ θα δημιουργηθεί αναπόφευκτα φημολογία για τυχόν νέα αλλαγή του.

Τέλος, είναι κρίσιμο ότι η διεθνής εμπειρία έχει δείξει ότι το ενδιαφέρον των επενδυτών για συναλλαγές σε υψηλά όρια (όπως το φημολογούμενο 800.000 ευρώ) υπάρχει μόνο όταν συνοδεύεται από την χορήγηση διαβατηρίου- τακτική που η χώρα μας, σωστά, δεν ακολούθησε.

Θα πρέπει να σημειωθεί, αναφέρει ο σύνδεσμος, ότι η θεσμοθέτηση του υψηλού ορίου σε περιοχές ήδη υψηλού κόστους αγοράς ακινήτων θα επιβαρύνει τις περιοχές με το μικρό όριο, που σύμφωνα με όσα έχουν δημοσιοποιηθεί, είναι οι περιοχές κατεξοχήν «λαϊκής» ή «μικροαστικής» κατοικίας των οποίων η αξία θα αυξηθεί χωρίς να δικαιολογείται από θεμελιώδη στοιχεία, αλλά για το μόνο λόγο ότι προς αυτές τις περιοχές έχει επικεντρωθεί το ενδιαφέρον για απόκτηση της Golden Visa.

Άμεση συνέπεια των ανωτέρω εκτιμάται ότι θα είναι η ακόμη μεγαλύτερη δυσκολία στη μάζα των ενδιαφερόμενων Ελλήνων να αποκτήσουν/μισθώσουν κατοικία σε εύλογες τιμές.

Κατά συνέπεια, όπως τονίζεται, πρέπει να μελετηθεί η αλλαγή του θεσμού της Golden Visa, μόνο εάν τα δεδομένα δείξουν ότι υπάρχει υπερβολική συγκέντρωση ακινήτων που αγοράστηκαν μέσω Golden Visa και ότι αυτό προκαλεί προβλήματα στην αγορά ακινήτων.

«Σε κάθε περίπτωση, κάθε τυχόν αλλαγή πρέπει να γίνει συγκροτημένα, όχι βεβιασμένα, και μετά από πλήρη μελέτη και συγκριτική ανάλυση διεθνών ανταγωνιστικών προγραμμάτων και, οποιαδήποτε αλλαγή αποφασισθεί θα πρέπει να θεσμοθετηθεί κατόπιν ευρύτερης διαβούλευσης και να υλοποιηθεί σε κάποιο ύστερο χρονικό σημείο ώστε να μην επηρεάσει τις επιχειρηματικές πρωτοβουλίες που έχουν αναληφθεί μετά την πολύ πρόσφατη αλλαγή του καθεστώτος της Golden Visa» σημειώνεται στην επιστολή.

Η έλλειψη ανοικτών δεδομένων

Ο ΣΑΕΕ θεωρεί ότι αποτελεί ουσιαστικό πρόβλημα στον δημόσιο διάλογο η έλλειψη ανοιχτών δεδομένων, δωρεάν προσβάσιμων από όλους σε ηλεκτρονικά επεξεργάσιμη μορφή.

Τα ανοιχτά δεδομένα, όπως αναφέρει, όχι μόνο είναι απαραίτητα για τον ουσιαστικό δημόσιο διάλογο και την τεκμηριωμένη κυβερνητική πολιτική, αλλά και ότι η ίδια η ύπαρξη τους δημιουργεί επιχειρηματικές ευκαιρίες.

Σημειώνει πως υπάρχουν  παραδείγματα, και στον χώρο των ακινήτων, όπου αυτό τεκμηριώνεται.

«Κατά συνέπεια, είναι πρώτιστο θέμα η ετοιμασία και δημόσια παρουσίαση των βασικών δεδομένων για το όλο θέμα» αναφέρει ο ΣΑΕΕ, και προτείνει -μέσω της επιτροπής του, να αναλάβει ή να υποστηρίξει μία μελέτη (κόστους/οφέλους) για την επίπτωση του θεσμού της Golden Visa στην ελληνική οικονομία και κοινωνία.

«Εκτιμούμε και ανησυχούμε, ότι υπό το βάρος μιας αναίτιας κοινωνικής πίεσης, θα ληφθούν λανθασμένες  και βεβιασμένες αποφάσεις εις βάρος της ελληνικής οικονομίας» καταλήγει η επιστολή.