EKT: Αναδυόμενος κίνδυνος για τις τράπεζες τα επαγγελματικά ακίνητα

Αναδυόμενο κίνδυνο για τις τράπεζες της ευρωζώνης αποτελεί ο τομέας των επαγγελματικών ακινήτων, σύμφωνα με την ετήσια έκθεση της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας για την εποπτική δραστηριότητα.EKT: Αναδυόμενος κίνδυνος για τις τράπεζες τα επαγγελματικά ακίνητα

Ο τομέας των επαγγελματικών ακινήτων (CRE) αποτελεί ουσιώδη κατηγορία ενεργητικού, η οποία το β΄ τρίμηνο του 2023 αντιπροσώπευε 1,4 τρισεκ. ευρώ στο χαρτοφυλάκιο δανείων των τραπεζών της ευρωζώνης.

Το 15% των μη εξυπηρετούμενων δανείων αποτελούν τα επαγγελματικά ακίνητα Από το σύνολο των δανείων που αφορούν επαγγελματικά ακίνητα, δάνεια ύψους 52 δισεκ. ευρώ (3,67%) ταξινομήθηκαν ως μη εξυπηρετούμενα (ΜΕΔ) κατά το εν λόγω τρίμηνο, αναφέρει η έκθεση της ΕΚΤ. Το ποσό αυτό αντιστοιχεί στο 15% του συνόλου των ΜΕΔ, η πλειονότητα των οποίων χρονολογείται από τη χρηματοπιστωτική κρίση του 2008. Ουσιώδη ανοίγματα που αφορούν δάνεια για επαγγελματικά ακίνητα καταγράφουν ιδιαιτέρως οι γερμανικές, γαλλικές και ολλανδικές τράπεζες (περίπου 52% του συνόλου των δανείων για επαγγελματικά ακίνητα).

Τα προβλήματα που αντιμετωπίζουν τα επαγγελματικά ακίνητα Μετά από άνοδο των τιμών των ακινήτων επί πολλά έτη, οι αγορές επαγγελματικών ακινήτων βρίσκονται σήμερα σε καθοδική πορεία, καθώς εμφανίζονται σταδιακά ενδείξεις επιδείνωσης σε αρκετές χώρες της ζώνης του ευρώ, σημειώνει η ΕΚΤ. Ο τομέας των επαγγελματικών ακινήτων αντιμετωπίζει πιο περιοριστικές συνθήκες χρηματοδότησης και αβέβαιες οικονομικές προοπτικές, καθώς και ασθενέστερη ζήτηση μετά την πανδημία.

Οι κύριοι παράγοντες που επηρέασαν αρνητικά τις αγορές επαγγελματικών ακινήτων ήταν η άνοδος των επιτοκίων και το υψηλότερο κόστος δανειακής χρηματοδότησης.

Σε συνδυασμό με το αυξημένο κόστος κατασκευής και τις μεταβαλλόμενες τάσεις της ζήτησης (δηλ. τηλεργασία και γραφεία και καταστήματα με υψηλές προδιαγραφές ενεργειακής απόδοσης), η επίδραση αυτή συνοδεύεται από προσαρμογή στις αποτιμήσεις των επαγγελματικών ακινήτων (ιδίως γραφείων και καταστημάτων), η οποία συνεχίζεται.

Επιπλέον, μειώθηκε απότομα ο όγκος των επενδύσεων και των συναλλαγών και ανακόπηκαν οι νέες κατασκευές, ενώ συμπιέστηκαν οι αποδόσεις των επαγγελματικών ακινήτων, με αποτέλεσμα τα περιθώρια κέρδους να γίνουν αρνητικά.

Αυξημένος κίνδυνος αναχρηματοδότησης Τα δάνεια που εξοφλούνται με οπισθοβαρές προφίλ αποπληρωμής (bullet ή balloon) αποτελούν κατά την τρέχουσα περίοδο τομέα ιδιαίτερου ενδιαφέροντος από πλευράς της ΕΚΤ λόγω των συνθηκών που επικρατούν αυτή τη στιγμή στην αγορά. Σημαντικό ποσοστό των εν λόγω δανείων για επαγγελματικά ακίνητα είναι τέτοιου είδους ή είναι δάνεια όπου η ευθύνη του δανειολήπτη εκτείνεται μόνο μέχρι την αξία της εμπράγματης ασφάλισης (non-recourse).

Τα δάνεια που είναι δομημένα με αυτό τον τρόπο χαρακτηρίζονται από αυξημένο κίνδυνο αναχρηματοδότησης, δηλ. ο δανειολήπτης ενδέχεται να χρειαστεί να αναχρηματοδοτήσει το δάνειο κατά τη λήξη του με πολύ υψηλότερο κόστος από ό,τι είχε προβλεφθεί αρχικά. Ωστόσο και άλλες επιλογές αποπληρωμής παρουσιάζουν προκλήσεις, καθώς η επιδείνωση των συνθηκών στην αγορά και το αυξημένο κόστος χρηματοδότησης επηρεάζουν αρνητικά και την ικανότητα του δανειολήπτη να πωλήσει το ακίνητο ή/και να αναχρηματοδοτήσει το δάνειο μέσω άλλης τράπεζας.

Από τα ανοίγματα που καταγράφονται στη βάση δεδομένων AnaCredit το β΄τρίμηνο του 2023, τα δάνεια τύπου bullet/balloon που λήγουν μέσα στην προσεχή διετία αντιπροσωπεύουν το 8% των δανείων επί εμπορικών ακινήτων. Είναι πολύ σημαντικό οι τράπεζες να συνεργάζονται στενά με τους δανειολήπτες για επαγγελματικά ακίνητα και να αξιολογούν αποτελεσματικά τον κίνδυνο αναχρηματοδότησης των δανείων σε εμπορικά ακίνητα. Στο πλαίσιο αυτής της αξιολόγησης θα πρέπει να δίνουν έμφαση σε κρίσιμες παραμέτρους, όπως η έγκαιρη και ρεαλιστική αποτίμηση των υπέγγυων ακινήτων, η ικανότητά τους να δημιουργούν επαρκείς εισοδηματικές ροές (cashflow generation) που θα καλύπτουν το κόστος χρηματοδότησης και, κατά περίπτωση, οι δυνατότητες αποδοχής εφάπαξ ποσού ως επένδυση κεφαλαίου (sponsorship cash injection).

Η ΕΚΤ εξακολουθεί να διενεργεί μια σειρά εποπτικών δραστηριοτήτων, επιτόπιων και μη, προκειμένου να εξασφαλίζει αυξημένη έμφαση στον κίνδυνο από πλευράς εποπτείας σε σχέση με τον κίνδυνο επαγγελματικών ακινήτων. Η αυξημένη προσοχή θα συνεχιστεί το 2024, καθώς τα στελέχη εποπτείας θα παρακολουθούν στενά τις εξελίξεις στον τραπεζικό τομέα και στις αγορές σε σχέση με το εν λόγω ουσιώδες χαρτοφυλάκιο.