Στους πρόποδες της ανάκαμψης οι εισηγμένες εταιρείες διαχείρισης ακινήτων της Ευρώπης

Ένα αδρανές εργοτάξιο το οποίο είναι ορατό από την πίσω πόρτα του μεγάλου ξενοδοχείου Adlon του Βερολίνου είναι εμβληματικό της έκρηξης η οποία στη συνέχεια μετατράπηκε σε πτώση στις αγορές ακινήτων της Ευρώπης. Παρά ταύτα, οι επενδυτές που συγκεντρώθηκαν πρόσφατα στο ξενοδοχείο πέντε αστέρων έχουν αρχίσει να βλέπουν πέρα από τους συμβολισμούς και προς μια εκκολαπτόμενη ανάκαμψη.

Στο συνέδριο της EPRA στο Βερολίνο την περασμένη εβδομάδα, τα στελέχη των εισηγμένων στο χρηματιστήριο εργολαβικών και επενδυτικών ενθουσιάστηκαν με τις προοπτικές του τομέα των εμπορικών ακινήτων. Ήταν μια αξιοσημείωτη αλλαγή μετά από δύο χρόνια κατήφειας, όταν η κατάρρευση των μετοχών ακινήτων προμήνυε μια επικείμενη βουτιά στις αποτιμήσεις.

Τώρα, οι αγορές «ξεπαγώνουν», αν και οι αξίες των περιουσιακών στοιχείων δεν έχουν ακόμη ακολουθήσει το παράδειγμά τους. Αυτό βοήθησε να στηριχθεί η ρευστότητα και να τεθούν οι εισηγμένοι ιδιοκτήτες ακινήτων στην πρώτη γραμμή της προοπτικής ανάκαμψης, όπως ακριβώς βρέθηκαν και στην πρώτη γραμμή της κατάρρευσης.

Το ξαφνικό τέλος της εποχής του φθηνού χρήματος το 2022 οδήγησε τον τομέα ακινήτων της Ευρώπης σε έναν πικρό απολογισμό. Το χρέος και οι ανοδικές αποτιμήσεις είχαν τροφοδοτήσει την επιθετική επέκταση σε ολόκληρο τον τομέα για πάνω από μια δεκαετία, αλλά η αλλαγή των μακροοικονομικών δεδομένων οδήγησε κολοσσούς όπως την Adler Group SA στο χείλος της κατάρρευσης.

Αυτό το αφήγημα έχει αρχίσει να αλλάζει, καθώς η έλλειψη κατασκευών, ιδίως στον τομέα των κατοικιών, διατηρεί τα ενοίκια σε υψηλά επίπεδα και ανοίγει την πόρτα στην ανάκαμψη.

«Τα τελευταία δύο χρόνια έπρεπε να φροντίσουμε τον ισολογισμό μας», δήλωσε ο Ρολφ Μπουχ, διευθύνων σύμβουλος της Vonovia SE, της μεγαλύτερης εισηγμένης στο χρηματιστήριο εταιρείας διαχείρισης ακινήτων της Ευρώπης. «Πιστεύω όμως ότι αυτή η φάση θα τελειώσει σύντομα και τότε θα μπορέσουμε να συνεχίσουμε την ανάπτυξή μας».

Οι δημόσιες αγορές ήταν παγωμένες για μεγάλο μέρος της τελευταίας διετίας, αλλά έχουν, πια, ξεμπλοκάρει. Μέχρι στιγμής φέτος, οι ευρωπαϊκές εταιρείες ακινήτων έχουν αντλήσει 18 δισεκατομμύρια ευρώ δανειακών και μετοχικών κεφαλαίων, σχεδόν διπλάσια από τα περίπου 10 δισεκατομμύρια ευρώ που αντλήθηκαν στο σύνολο του 2023, σύμφωνα με τα στοιχεία που συγκέντρωσε η EPRA.

Σε πολλές ευρωπαϊκές αγορές, υπάρχουν ενδείξεις ότι οι αποτιμήσεις σταθεροποιούνται ή ότι οι ρυθμοί πτώσης τουλάχιστον επιβραδύνονται. Αυτό τροφοδοτεί την αισιοδοξία. Τα έσοδα από αρχικές δημόσιες εγγραφές και πωλήσεις μετοχών σε εισηγμένες εταιρείες υπερβαίνουν το ποσό για την ίδια περίοδο το 2023, σύμφωνα με υπολογισμούς του Bloomberg.

Η British Land Co. πρόκειται να επανέλθει στην κορυφαία κατηγορία του Ηνωμένου Βασιλείου, αφού υποβιβάστηκε στον FTSE 250 τον περασμένο Ιούνιο, σύμφωνα με πρόσφατη ανακοίνωση του FTSE Russell.

Τους τρεις μήνες μέχρι τον Ιούνιο, ο τριμηνιαίος δείκτης ακινήτων της MSCI Europe Quarterly Property Index κατέγραψε για όγδοο συνεχόμενο τρίμηνο μείωση της αξίας του κεφαλαίου – αν και με μια πτώση που υπεραντισταθμίστηκε από την αύξηση των ενοικίων, ώστε να προκύψει συνολική απόδοση 1,1%. Στο Ηνωμένο Βασίλειο, οι αξίες των εμπορικών ακινήτων παρέμειναν αμετάβλητες τον Αύγουστο μετά από τρεις μήνες μέτριας αύξησης, σύμφωνα με τον μηνιαίο δείκτη της CBRE Group Inc, ενισχύοντας την πεποίθηση ότι οι περισσότεροι τομείς ακινήτων έχουν πιάσει πάτο.

Παρ’ όλα αυτά, υπάρχει ακόμη αρκετός δρόμος μπροστά μας. Ο δείκτης FTSE EPRA Nareit Developed Europe Index παραμένει 25% χαμηλότερα από τα υψηλά του 2021, ακόμη και αν ο δείκτης αναφοράς ακινήτων έχει ανακτήσει περίπου το ήμισυ της αξίας που έχασε τους τελευταίους 12 μήνες.

Οι ευρωπαϊκές εταιρείες διαχείρισης δημόσιας ακίνητης περιουσίας διαπραγματεύονται με μέση έκπτωση στην καθαρή αξία του ενεργητικού της τάξης του 21%, σχεδόν διπλάσια από το χάσμα στο οποίο διαπραγματευόταν ο τομέας τα τελευταία 25 χρόνια. Παρ’ όλα αυτά, σε συγκεκριμένους τομείς, όπως οι αποθήκες, οι φοιτητικές κατοικίες και τα ιατρικά ακίνητα, υπάρχουν ενδείξεις ότι ανοίγει το παράθυρο για περισσότερες δημόσιες εγγραφές και αυξήσεις κεφαλαίου.

Η ξαφνική προθυμία των επενδυτών να αγοράσουν ομόλογα από εταιρείες διαχείρισης ακινήτων που μέχρι πρότινος ήταν αποκλεισμένες από την αγορά οφείλεται στην άποψη ότι η πτώση των επιτοκίων θα ενισχύσει όλες τις αγορές, δήλωσε ο Ρόμπιν Ούσον, της Neuberger Berman. Η εστίαση στον δείκτη χρέους προς το ενεργητικό, αντί για τα κέρδη, αποκρύπτει την πραγματική πιστοληπτική ικανότητα ορισμένων εκδοτών και εγείρει απόηχους από τα χρόνια της άνθησης πριν τα επιτόκια εκτοξευθούν υψηλότερα, συμπλήρωσε.

Πολλοί παρευρισκόμενοι στην EPRA προέβλεψαν ότι οι νικητές του επόμενου κύκλου θα πρέπει να λειτουργήσουν πολύ διαφορετικά από εκείνους του προηγούμενου κύκλου, όταν η εποχή του φθηνού χρήματος σήμαινε ότι η χρηματοοικονομική πραγματικότητα μπορούσε να αυξήσει τις αποδόσεις.

Η ανάκαμψη είναι άνιση. Παρά την αισιοδοξία στο Βερολίνο, η Γερμανία παραμένει ουραγός στην προσαρμογή στην τρέχουσα κρίση. Οι αξίες των κεφαλαίων εξακολουθούν να μειώνονται και η διαφορά μεταξύ των προσδοκιών τιμών των αγοραστών και των πωλητών επαγγελματικών ακινήτων στις κορυφαίες γερμανικές πόλεις είναι η μεγαλύτερη από το 2008, σύμφωνα με τα στοιχεία της MSCI.

Η καθυστερημένη αντίδραση οφείλεται εν μέρει στην προσέγγιση της χώρας για τις αποτιμήσεις, η οποία καθοδηγείται από τις πραγματικές συναλλαγές και αγνοεί το ευρύτερο κλίμα της αγοράς.

Με τις συμφωνίες για επαγγελματικά ακίνητα στις κεντρικές επιχειρηματικές περιοχές της Γερμανίας να βρίσκονται 79% κάτω από τον μέσο όρο δεκαετίας, αυτό έχει κάνει τις απομειώσεις πιο αργές από ό,τι αλλού.

Παρά ταύτα, ακόμη και ορισμένοι από εκείνους που έφτασαν στο χείλος του γκρεμού κατά τη διάρκεια του κύκλου των ταχέων αυξήσεων των επιτοκίων από τις κεντρικές τράπεζες έχουν ελπίδες. Η ταλαιπωρημένη Adler, για παράδειγμα, ολοκλήρωσε ανακεφαλαιοποίηση την περασμένη εβδομάδα, κερδίζοντας περαιτέρω χρόνο για να βρει αγοραστές για έργα τα οποία μέχρι πρότινος είχε παρατήσει.