Ακίνητα: «Μπόνους» δόμησης και εκτός σχεδίου «παγώνουν» επενδύσεις στο real estate

«Πυρ ομαδόν» εξαπολύουν παράγοντες του real estate για την καθυστέρηση επίλυσης των «γρίφων» με τα «μπόνους» δόμησης του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) και την εκτός σχεδίου δόμηση στα ακίνητα.

Οι δύο μεγάλες πολεοδομικές εκκρεμότητες έχουν δημιουργήσει «βραχυκύκλωμα» στην αγορά η οποία αναμένει εδώ και έναν χρόνο ρύθμιση από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) για την εκτός σχεδίου δόμηση αλλά και την τελική απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) για τη συνταγματικότητα των κινήτρων που δίνει ο ΝΟΚ για έξτρα δόμηση.

Ο γόρδιος δεσμός του ΝΟΚ και οι αντιδράσεις

Ήδη μεγάλες κατασκευαστικές εταιρείες, μεσιτικά γραφεία αλλά και ο τεχνικός κόσμος, όπως εκφράζεται μέσω του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας (ΤΕΕ), έχουν παρέμβει υπέρ των ευεργετημάτων του ΝΟΚ.

Όπως και χθες, από το βήμα του Executive Breakfast της φετινής Prodexpo, εκπρόσωποι της αγοράς, αναφερόμενοι στις δικαστικές εμπλοκές με οικοδομικές άδειες που πήραν έξτρα… μπόι και τετραγωνικά βάσει των κινήτρων του οικοδομικού κανονισμού τόνισαν πώς πλήττεται η διεθνής εικόνα της ελληνικής οικονομίας ως επενδυτικού προορισμού και υπονομεύεται η προσπάθεια υλοποίησης σοβαρών επενδυτικών project.

Στην τεράστια καθυστέρηση εφαρμογής του ΝΟΚ αναφέρθηκε η γενική διευθύντρια της Αθηναϊκής Οικονομικής, κυρία Δίκα Αγαπητίδου λέγοντας χαρακτηριστικά πως η αβεβαιότητα είναι ο χειρότερος σύμβουλος. 12 χρόνια φαγούρας για έναν νόμο που κόλλησε στο ΣτΕ

«Έχει δημιουργηθεί μεγάλη αναταραχή και αναβρασμός για έναν νόμο που ψηφίστηκε το 2012. Μας πήρε 12 χρόνια για να συνειδητοποιήσουμε ότι υπάρχει θέμα» τόνισε η ίδια, επισημαίνοντας ότι αναμένεται η απόφαση της Ολομέλειας του ΣτΕ που θα κρίνει αν είναι συνταγματικές οι διατάξεις για τα «μπόνους» δόμησης του ΝΟΚ.

Στο μεταξύ, όπως τόνισε, έχουν προχωρήσει projects, έχουν ανεγερθεί κτίρια και τώρα θα πρέπει να γκρεμιστούν ενώ εκτίμησε πως ο μόνος τρόπος για να εξαλειφθεί η αναταραχή που έχει δημιουργηθεί είναι η διαβούλευση και ο συμβιβασμός απ’ όλες τις πλευρές.

Γολγοθάς η μετάβαση από τα υποθηκοφυλακεία στα κτηματολογικά γραφεία

Από την πλευρά του, ο κ. Παναγιώτης Μπερνίτσας, Managing Partner της Bernitsas Law αφού αναγνώρισε την πρόοδο που έχει επιτευχθεί όσον αφορά στη βελτίωση του οικονομικού κλίματος και στο ζωηρό επενδυτικό ενδιαφέρον που υφίσταται από τους ξένους επενδυτές αναφέρθηκε στα κακώς κείμενα που ταλανίζουν την εγχώρια αγορά ακινήτων, εστιάζοντας στον ΝΟΚ.

Μάλιστα, ο κ. Μπερνίτσας αναφέρθηκε και σε άλλα προβλήματα που δημιουργούν αγκυλώσεις στην αγορά ακινήτων επισημαίνοντας τη μετάβαση από τα υποθηκοφυλακεία στα κτηματολογικά γραφεία, αλλά και τις 500.000 αντιρρήσεις στους δασικούς χάρτες, με τις περισσότερες Επιτροπές εξέτασής τους να μην έχουν ακόμη συσταθεί. Λύση εδώ και τώρα γιατί πλήττεται η φήμη της χώρας

Την ανάγκη άμεσης εξεύρεσης λύσης υπογράμμισε και ο CEO της Ten Brinke Hellas, Φώτης Γιόφτσιος, υπογραμμίζοντας πως αυτή τη στιγμή πλήττεται η εικόνα της χώρας ως επενδυτικός προορισμός.

«Όταν έχεις κάνει ένα business plan με συγκεκριμένες παραδοχές όσον αφορά στους συντελεστές δόμησης και εκ των υστέρων η διοίκηsη έρχεται και αναιρεί την απόφασή της, και ανακαλούνται άδειες υπάρχει πρόβλημα. Χρειαζόμαστε μια αξιόπιστη νομοθεσία. Πρέπει να πατάμε πάνω σε συγκεκριμένους νόμους. Δεν θέλουμε να είμαστε παράτυποι», σημείωσε χαρακτηριστικά. Ανασφάλεια και αυθαίρετη ερμηνεία των κανονισμών

Όπως υποστήριξε ο ίδιος, οι επενδυτές χρειάζονται αξιόπιστη νομοθεσία για τα ακίνητα ενώ επεσήμανε ότι «πλήττεται η εικόνα της χώρας από τα μπρος πίσω με τις οικοδομικές άδειες. Επικρατεί τεράστια ανασφάλεια κι αρκετοί έχουν υποστεί ζημιά από αυτήν την κατάσταση».

Τέλος, τα προβλήματα που δημιουργεί η άναρχη δόμηση ανέδειξε ο Διευθύνων Σύμβουλος της Makt, Μάξιμος Καλατζής, υπογραμμίζοντας ότι ο ΝΟΚ δόθηκε χωρίς διευκρινίσεις, επιτρέποντας διαφορετικές ερμηνείες. Η παρέμβαση στο ΣτΕ για τα ακίνητα

Είναι αξιοσημείωτο ότι, με παρέμβασή τους ενώπιον της Ολομέλειας του ΣτΕ, έξι κατασκευαστικές εταιρείες (Παναγιώτης Σπυράκης και ΣΙΑ, ISV Τεχνική Κατασκευαστική, Νικόλαος Σαράντης και ΣΙΑ, Ten Brinke, Sigma Greentech Constructions και Μπίτσος Ντηβέλοπμεντ), των οποίων οικοδομικά έργα έχουν «παγώσει» με αποφάσεις του Ε’ τμήματος του Ανώτατου Ακυρωτικού Δικαστηρίου, με παρέμβασή τους μεταξύ άλλων, υποστηρίζουν ότι «οι ρυθμίσεις του ΝΟΚ είναι ειδικές και αφορούν το εκάστοτε υπό ανέγερση κτίριο, το οποίο κατ’ εξαίρεση μόνο, θυσιάζοντας κάλυψη (από την επιτρεπόμενη βάσει των ειδικών σχεδίων) ή εκμεταλλεύσιμη δόμηση (για τη δημιουργία φυτεμένου δώματος), προσαυξάνει τον συντελεστή δόμησης ή το μέγιστο ύψος του σε τέτοια κλίμακα, που κατά τον νομοθέτη και τα δεδομένα που έλαβε υπ’ όψιν του είναι αδύνατο να υπονομεύσει το οικιστικό ή το φυσικό ή το πολιτιστικό περιβάλλον».

Οι Δήμοι και ο τοπικός πολεοδομικός σχεδιασμός

Στο ίδιο μήκος κύματος κινήθηκε και η παρέμβαση του ΤΕΕ στην οποία επισημαίνεται ότι τα κίνητρα που έχει θεσπίσει ο ΝΟΚ για τα ακίνητα έχουν ως στόχο την οικειοθελή προσαρμογή των ιδιοκτητών και κατασκευαστών για την υιοθέτηση πρακτικών που βελτιώνουν το αποτύπωμα της δόμησης ενώ υπογραμμίζεται ότι τα κτίρια που χτίζονται εκμεταλλευόμενα τα «μπόνους» δόμησης του ΝΟΚ «κατασκευάζονται σε ήδη δομημένα οικόπεδα, αφού πρώτα κατεδαφιστούν παλαιά και ενεργοβόρα κτίρια».

Στο αντίπαλο στρατόπεδο δήμοι, με τη συμπαράσταση της Κεντρικής Ένωσης Δήμων Ελλάδας (ΚΕΔΕ), καθώς επίσης φορείς πολιτών και οργανώσεις, οι οποίοι ξεκίνησαν τον δικαστικό πόλεμο για τα ύψη των κτιρίων, η οριζόντια αύξηση πολεοδομικών μεγεθών (ύψος, συντελεστής δόμησης) με νόμο είναι αντισυνταγματική, καθώς τα πολεοδομικά μεγέθη κάθε περιοχής πρέπει να προκύπτουν από τοπικό πολεοδομικό σχεδιασμό.

Βραχυκύκλωμα στην κτηματαγορά και εκτός σχεδίου

Την ίδια ώρα, τόσο οι μηχανικοί όσο και οι ιδιοκτήτες στα ακίνητα (Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων – ΠΟΜΙΔΑ) θεωρούν ότι με τις προωθούμενες ρυθμίσεις για την εκτός σχεδίου δόμηση θα απαξιωθεί η περιουσία σημαντικού τμήματος του ελληνικού λαού.

Μάλιστα, προ ημερών, η γερμανική εταιρεία Global Immobilien Service (GIS) απηύθυνε ανοιχτή επιστολή προς την ελληνική κυβέρνηση επισημαίνοντας την ανάγκη μιας μεταβατικής ρύθμισης έως ότου ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός της χώρας.

Οι δυο ταχύτητες στα εκτός σχεδίου

Να σημειωθεί ότι η οικοδομική δραστηριότητα στις εκτός σχεδίου περιοχές της χώρας κινείται με δύο ταχύτητες, καθώς άλλες πολεοδομίες λαμβάνουν υπόψη τους τις ακυρωτικές αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) και έχουν «παγώσει» την έκδοση αδειών που κάνουν χρήση των κινήτρων του ΝΟΚ ενώ άλλες εκδίδουν αντίστοιχες άδειες.

Μόνο την τελευταία διετία, το Ανώτατο Ακυρωτικό Δικαστήριο έχει εκδώσει έξι αποφάσεις που ακυρώνουν οικοδομικές άδειες για εκτός σχεδίου οικόπεδα, επισημαίνοντας ότι δεν αρκεί η αρτιότητα των τεσσάρων στρεμμάτων, αλλά απαιτείται «πρόσωπο» σε δρόμο πολεοδομικά αναγνωρισμένο.

Ακυρώνει οικοδομικές άδειες το ΣτΕ

Η πρώτη την άνοιξη του 2023 αφορούσε οικοδομική άδεια στην Πάτμο, η δεύτερη άδεια για αποθήκη στη Χαλκίδα με τους ανώτατους δικαστές να ζητούν επιπλέον και επιστημονικές μελέτες επιπτώσεων ενώ την περασμένη Άνοιξη σε αποφάσεις για άδειες σε Ρόδο και Άρτα επαναλαμβάνεται η υποχρέωση «προσώπου» σε νόμιμη οδό.

Το τελευταίο δίμηνο προστέθηκαν άλλες δύο αποφάσεις που ακυρώνουν τουριστική επένδυση σε εκτός σχεδίου περιοχή στην Κρήτη και παράνομη αναγνώριση τμήματος οδού στην Αντίπαρο ως προϋφιστάμενη του 1923. Η επιστολή – καμπανάκι της γερμανικής εταιρείας

Όπως αναφέρει στην επιστολή της προς την ελληνική πολιτεία η γερμανική εταιρεία η οποία εξυπηρετεί πελάτες από την Κεντρική Ευρώπη (Γερμανία, Αυστρία, Ελβετία) που θέλουν να αποκτήσουν ακίνητο στην Ελλάδα, ακυρώνονται επενδύσεις στη χώρα μας άνω των 40 εκατομμυρίων ευρώ και χάνονται παραγγελίες άνω των 100 εκατομμυρίων ευρώ για τα επόμενα 5 έως 7 χρόνια λόγω του «γόρδιου» δεσμού με την εκτός σχεδίου δόμηση.

Να σημειωθεί ότι την περασμένη εβδομάδα ο πρωθυπουργός κ. Κυριάκος Μητσοτάκης προανήγγειλε ότι σύντομα θα πάει στη Βουλή ρύθμιση προσαρμοσμένη στις απαιτήσεις του ΣτΕ με αυστηρούς περιορισμούς για την εκτός σχεδίου δόμηση και κατάργηση της δουλείας διόδου σε «τυφλά» οικόπεδα, κατευθύνοντας την οικοδομή σε οργανωμένους υποδοχείς.

Η ρύθμιση θα είναι μεταβατική και θα ισχύσει για δύο, τρία έτη, δηλαδή έως ότου ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός της χώρας ώστε να γνωρίζει κάθε πολίτης και επενδυτής το τί μπορεί να χτιστεί και πού.