Βραχυχρόνιες μισθώσεις: Λιγότερα τα Airbnb στο κέντρο της Αθήνας

Αυξημένα από πέρυσι, αλλά και σαφώς λιγότερα σε σύγκριση με τον Σεπτέμβριο, εμφανίζονται σήμερα τα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης στο κέντρο της Αθήνας. Σύμφωνα με στοιχεία που παρείχε για λογαριασμό της Καθημερινής η AirDNA, η οποία καταγράφει την πορεία της αγοράς βραχυχρόνιων μισθώσεων, στις αρχές Δεκεμβρίου, στο κέντρο της Αθήνας εντοπίζονται 9.931 καταλύματα, αριθμός που είναι 8,2% χαμηλότερος σε σχέση με τον Σεπτέμβριο, όταν το σχετικό μέγεθος ανερχόταν σε 10.823.

Παρότι δηλαδή μεσολάβησαν τρεις μήνες από τη γνωστοποίηση του μέτρου της απαγόρευσης λειτουργίας νέων καταλυμάτων στα τρία πρώτα δημοτικά διαμερίσματα του Δήμου Αθηναίων, στο διάστημα αυτό όχι μόνο δεν αυξήθηκε η είσοδος νέων ακινήτων σε καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης, αλλά αντιθέτως παρατηρείται η συνηθισμένη εποχική μείωση του αριθμού τους, όπως συμβαίνει κάθε χρόνο τέτοια περίοδο.

Στελέχη της αγοράς επισημαίνουν ότι η μείωση που παρατηρείται δεν οφείλεται στα μέτρα της κυβέρνησης, δηλαδή δεν έχει σημειωθεί κάποιο «κύμα» εξόδου από την αγορά. Αντιθέτως, υπογραμμίζουν ότι κάθε χρόνο, κατά τη χειμερινή περίοδο, κάποια ακίνητα αποσύρονται από τις πλατφόρμες, ώστε να εκτελεστούν εργασίες συντήρησης κι επισκευής, ενόψει της επόμενης χρονιάς. Αυτό είναι λιγότερο εμφανές στις περιοχές υψηλής ζήτησης, που έχουν σημαντική κίνηση και την εορταστική περίοδο.

Υπενθυμίζεται ότι με βάση τα μέτρα που θα τεθούν σε ισχύ από την 1η Ιανουαρίου του 2025 και για τουλάχιστον 12 μήνες, θα απαγορευτεί η έκδοση νέων ΑΜΑ (Αριθμός Μητρώου Ακινήτου) σε περιοχές όπως τα Εξάρχεια, το εμπορικό τρίγωνο, το Κουκάκι, η Αγίου Κωνσταντίνου, το Κολωνάκι, το Παγκράτι, ο Νέος Κόσμος, ο Βοτανικός, ο Κεραμεικός και το Θησείο. Πρακτικά, σχεδόν στο σύνολο του στενού «πυρήνα» του κέντρου της πόλης και όλες οι συνοικίες που βρίσκονται κοντά στα δημοφιλή τουριστικά αξιοθέατα της Αθήνας, δεν θα επιτρέπεται η λειτουργία νέων καταλυμάτων, όπως αυτό προκύπτει με βάση την υποχρέωση έκδοσης νέου ΑΜΑ.

Παρότι όμως θα περίμενε κανείς να υπάρξει μια σημαντική αύξηση του αριθμού των καταλυμάτων στη διάρκεια των τελευταίων μηνών του 2024, προκειμένου οι ενδιαφερόμενοι να προλάβουν την απαγόρευση, εντέλει αυτό δεν έχει συμβεί και μάλιστα ισχύει για όλες τις περιοχές, ακόμη και το εμπορικό τρίγωνο, όπου στις αρχές Δεκεμβρίου λειτουργούσαν 2.265 καταλύματα, ή 1,35% λιγότερα από τον Σεπτέμβριο.

Ασφαλώς, θα πρέπει να σημειωθεί ότι συγκριτικά με το 2023, τόσο στο σύνολο του κέντρου όσο και στις επιμέρους συνοικίες, τα καταλύματα είναι περισσότερα. Για παράδειγμα, στο κέντρο καταγράφεται αύξηση κατά 20,8% από 9.234 σε 9.931 ακίνητα. Αντίστοιχα, στη δημοφιλέστερη περιοχή του εμπορικού τριγώνου που καλύπτει σημεία όπως η Πλάκα, το Μοναστηράκι και του Ψυρρή, λειτουργούν σήμερα 21% περισσότερα καταλύματα σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του 2023.

Τα στοιχεία αυτά καταδεικνύουν ότι τα μέτρα που τέθηκαν σε ισχύ από τις αρχές του 2024 σε σχέση με το καθεστώς λειτουργίας των καταλυμάτων, δεν περιόρισαν τη συγκεκριμένη δραστηριότητα, τουλάχιστον όχι στις περιοχές όπου η ζήτηση είναι σταθερά υψηλή και ταυτόχρονα το ποσοστό της επαγγελματικής διαχείρισης είναι ήδη υψηλό. Συγκεκριμένα, τα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης υπάγονται πλέον σε καθεστώς ΦΠΑ 13% για όσους εκμεταλλεύονται από τρία ακίνητα και άνω, ενώ ταυτόχρονα, όσοι ιδιοκτήτες επίσης αξιοποιούν τουλάχιστον τρία διαμερίσματα, υποχρεούνται να προχωρήσουν σε έναρξη επιτηδεύματος. Μάλιστα, για κάθε μεμονωμένο ακίνητο θα πρέπει να καταβληθεί και τέλος επιτηδεύματος, καθώς εγκύκλιος της ΑΑΔΕ τα αντιμετωπίζει ως υποκαταστήματα.

Παρ’ όλα αυτά, όπως αποδεικνύεται από τους αριθμούς, τα μέτρα αυτά δεν έχουν αποθαρρύνει όσους επιθυμούν να δραστηριοποιηθούν στον τομέα της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Ασφαλώς, αυτό αφορά τις πιο επικερδείς περιοχές, όπου δηλαδή η ζήτηση και τα έσοδα είναι ικανά να αντισταθμίσουν τις πρόσθετες επιβαρύνσεις. Το ίδιο θα ισχύσει και με την πρόσφατη αύξηση του τέλους ανθεκτικότητας στην κλιματική αλλαγή, που αυξήθηκε από 1,5 σε 8 ευρώ την ημέρα για την περίοδο Απριλίου-Οκτωβρίου, ενώ αν πρόκειται για μονοκατοικίες άνω των 80 τ.μ., ορίζεται σε 15 ευρώ/ημέρα. Οι αυξήσεις αυτές βέβαια θα «περάσουν» στους επισκέπτες, ωστόσο, αν πρόκειται για καταλύματα σε περιοχές λιγότερο δημοφιλείς, είναι προφανές ότι αυτό δεν θα είναι και τόσο απλό να συμβεί, αφού πολλοί πλέον αναζητούν πιο προσιτές επιλογές, όχι κατ’ ανάγκη στην Ελλάδα.

Ερχονται μεγάλες αλλαγές με τις νέες προδιαγραφές

Στελέχη της αγοράς σημειώνουν ότι η δραστηριότητα της βραχυχρόνιας μίσθωσης δεν ευθύνεται στον βαθμό που της αποδίδεται για την αύξηση των τιμών των ενοικίων τα τελευταία χρόνια. Αντιθέτως, επισημαίνουν ότι κύρια ευθύνη για την εξέλιξη αυτή έχει ο μεγάλος αριθμός των αναξιοποίητων κενών κατοικιών, οι οποίες είναι πολλαπλάσιες του αριθμού των καταλυμάτων. Συγκεκριμένα, στο σύνολο της Αττικής και με βάση την πρόσφατη απογραφή του 2021, εντοπίστηκαν 255.300 κλειστές κατοικίες, αριθμός που είναι περίπου δεκαπλάσιος συγκριτικά με τα καταλύματα βραχυχρόνιας, που υπολογίζονται σε περίπου 25.000 στο λεκανοπέδιο τη θερινή περίοδο.

Ασφαλώς το έλλειμμα κατοικιών, ειδικά στην Αττική, είναι τέτοιο ώστε δεν υπάρχει ακόμη και αυτή η «πολυτέλεια», δηλαδή της απώλειας που σημειώνεται λόγω της απήχησης της βραχυχρόνιας. Ωστόσο, σύμφωνα με τους επαγγελματίες του κλάδου των ακινήτων, πρωταρχικός στόχος θα πρέπει να είναι η υιοθέτηση πολιτικών για την ενθάρρυνση των ιδιοκτητών να επαναλειτουργήσουν τα κλειστά τους ακίνητα, καθώς εκεί εντοπίζεται ο μεγαλύτερος όγκος του προβλήματος της έλλειψης στέγης και ασφαλώς και στην κατάρρευση της οικοδομικής δραστηριότητας την περίοδο της οικονομικής κρίσης. Πάντως, κάποιοι από τους μεμονωμένους ιδιώτες που δεν επηρεάστηκαν από τα φορολογικά μέτρα, καθώς αυτά αφορούσαν κυρίως όσους εκμεταλλεύονται τουλάχιστον τρεις κατοικίες, ενδεχομένως να αποφασίσουν να αποχωρήσουν από τη βραχυχρόνια, λόγω των νέων προδιαγραφών που θα απαιτούνται με βάση το νομοσχέδιο του υπ. Τουρισμού που βρίσκεται σε δημόσια διαβούλευση.

Σύμφωνα με αυτό, καθορίζονται οι ελάχιστες προδια-γραφές που θα πρέπει να πληρούν τα ακίνητα τα οποία λειτουργούν ως καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης: Να αποτελούν χώρους κύριας χρήσης κατοικίας, να διαθέτουν φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό. Επίσης, πρέπει να διαθέτουν ασφάλιση έναντι αστικής ευθύνης για ζημιές ή ατυχήματα που μπορεί να προκληθούν, ενώ πλέον απαιτείται και υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου εγκαταστάτη, πυροσβεστήρες και ανιχνευτές καπνού, ρελέ διακοπής ή ρελέ αντιηλεκτροπληξιακό και ενδείξεις σήμανσης διαφυγής, όπως επίσης και πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης, φαρμακείο με είδη πρώτων βοηθειών, καθώς και οδηγός με τηλέφωνα πρώτης ανάγκης.

Τα παραπάνω είναι έως και αυτονόητα για ακίνητα που έχουν τουριστικό χαρακτήρα ή αποτελούν αντικείμενο εμπορικής εκμετάλλευσης. Ωστόσο, όπως επισημαίνει η ΠΟΜΙΔΑ, προβληματική χαρακτηρίζεται η διάταξη που ορίζει ότι ο χώρος που λειτουργεί ως κατάλυμα θα πρέπει να ορίζεται κύριας χρήσης κατοικίας, είτε αυτό έγινε εξαρχής είτε κατόπιν νομιμοποίησης στο πλαίσιο των σχετικών διατάξεων. Ωστόσο, η αλλαγή χρήσης σε κύρια κατοικία έχει ουσιαστικά αναδρομικό χαρακτήρα, καθώς αφορά μόνο περιπτώσεις ακινήτων που αυτό συνέβη έως τις 28 Ιουλίου 2011 (με βάση τις διατάξεις περί τακτοποίησης αυθαιρεσιών), δηλαδή πριν καν αναπτυχθεί η δραστηριότητα της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι οι βοηθητικοί χώροι κτιρίων, που σήμερα λειτουργούν ως καταλύματα, όπως π.χ. υπόγεια, ημιυπόγεια, σοφίτες και πατάρια, που τυχόν δεν έχουν χαρακτήρα κύριας κατοικίας, αυτομάτως θα πρέπει να εξέλθουν του καθεστώτος της βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Πηγή: pagenews.gr