ΝΟΚ: Ξανά στο ΣτΕ η τύχη εκατοντάδων έργων

Παρότι ενσωματώνει θετικές ρυθμίσεις που δίνουν «ανάσα» σε «παγωμένα» οικοδομικά έργα, το νέο πλαίσιο εγείρει ανησυχίες ως προς το πρόσθετο κόστος και τη διαδικαστική πολυπλοκότητα του περιβαλλοντικού ισοδύναμου, ενώ δεν λείπουν οι επιφυλάξεις για τη στάση που θα τηρήσει τελικά το ΣτΕ απέναντι στις νέες ρυθμίσεις.

Με συγκρατημένη αισιοδοξία αλλά και προβληματισμό υποδέχεται η αγορά το Προεδρικό Διάταγμα του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, το οποίο αναμένεται να κριθεί από το Συμβούλιο της Επικρατείας το επόμενο διάστημα. Παρότι ενσωματώνει θετικές ρυθμίσεις που δίνουν «ανάσα» σε «παγωμένα» οικοδομικά έργα, το νέο πλαίσιο εγείρει ανησυχίες ως προς το πρόσθετο κόστος και τη διαδικαστική πολυπλοκότητα του περιβαλλοντικού ισοδύναμου, ενώ δεν λείπουν οι επιφυλάξεις για τη στάση που θα τηρήσει τελικά το ΣτΕ απέναντι στις νέες ρυθμίσεις.

Στα θετικά της ρύθμισης εντάσσεται η διεύρυνση της έννοιας της έναρξης εργασιών, καθώς πλέον μπορεί να ληφθεί υπόψη ακόμη και η κατεδάφιση υφιστάμενου κτιρίου. Αυτό, όπως επισημαίνουν πρόσωπα της αγοράς, διευκολύνει σημαντικά τους εμπλεκόμενους, καθώς «σχεδόν όλοι θα μπορούν πλέον πολύ πιο εύκολα να αποδείξουν ότι έχουν ξεκινήσει εργασίες». Βέβαια, δεν είναι λίγοι όσοι επισημαίνουν ότι η ρύθμιση δεν αντιμετωπίζει ουσιαστικά τα προβλήματα της αγοράς, αλλά απλώς “λύνει” προσωρινά το χειρόφρενο για έναν περιορισμένο αριθμό οικοδομικών αδειών. Άλλωστε, η οικοδομική δραστηριότητα βρίσκεται ήδη σε καθοδική τροχιά. Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής (ΕΛΣΤΑΤ). Τον Φεβρουάριο, στο σύνολο της χώρας εκδόθηκαν 2.120 οικοδομικές άδειες, που αντιστοιχούν σε 409.040 τετραγωνικά μέτρα επιφάνειας και 2.129.054 κυβικά μέτρα όγκου. Σε σύγκριση με τον αντίστοιχο μήνα του 2024, πρόκειται για πτώση 22,1% στον αριθμό των αδειών, 33,3% στην επιφάνεια και 15,6% στον όγκο. Ακόμη πιο έντονη είναι η υποχώρηση στο πρώτο δίμηνο του έτους: Η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα εμφανίζει μείωση 20% στις εκδοθείσες άδειες, 35% στην επιφάνεια και 25,8% στον όγκο, σε σχέση με την περίοδο Ιανουαρίου-Φεβρουαρίου 2024 σύμφωνα με το energygame.gr και τη Μαρία Καλούδη.

Συγκεκριμένα, μέσω του Προεδρικού Διατάγματος, ως τεκμήρια εκκίνησης οικοδομικών εργασιών αναγνωρίζονται πλέον τρεις βασικές περιπτώσεις.  Πρώτον, η πραγματοποίηση εκσκαφών – είτε για τη θεμελίωση είτε για την αντιστήριξη πρανών – ή, εφόσον πρόκειται για προσθήκες όπου δεν απαιτείται εκσκαφή, η σκυροδέτηση του έργου. Η τεκμηρίωση του χρόνου έναρξης μπορεί να γίνει μέσω επίσημης γνωστοποίησης σε δημόσια αρχή, υποβολής Αναλυτικής Περιοδικής Δήλωσης στον ΕΦΚΑ, αεροφωτογραφιών ή συμβάσεων με βέβαιη χρονολογία. Δεύτερον, ως τεκμήριο θεωρείται και η κατεδάφιση υφιστάμενων κτισμάτων στο ίδιο οικόπεδο, υπό την προϋπόθεση ότι πραγματοποιήθηκε εντός εξαμήνου πριν από την 11η Δεκεμβρίου 2024 – ημερομηνία που έχει θέσει το Συμβούλιο της Επικρατείας ως όριο για τη νομιμότητα των οικοδομικών αδειών. Τρίτον, λαμβάνεται υπόψη και η διενέργεια αρχαιολογικών εργασιών, όπως ανασκαφές από την αρμόδια Αρχαιολογική Υπηρεσία, εφόσον αυτές έλαβαν χώρα έως την ίδια ημερομηνία και συνδέονται με εγκεκριμένη άδεια δόμησης.

Ωστόσο, για όσους δεν είχαν πραγματοποιήσει κανενός είδους έναρξη, η κατάσταση παραμένει δυσοίωνη: «Εξακολουθούν να καταστρέφονται» λένε χαρακτηριστικά όσοι παρακολουθούν τη διαδικασία από κοντά, θεωρώντας ότι πρόκειται για μια άνιση μεταχείριση. Παράλληλα, η ρύθμιση δεν προβλέπει τίποτα για τις σοφίτες και τα υπόγεια εκτός πολεοδομικής περιοχής, αφήνοντας μετέωρες πολλές περιπτώσεις

Ακριβό και σύνθετο το περιβαλλοντικό ισοζύγιο

Το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας με το ΠΔ θεσπίζει επίσης τον μηχανισμό του περιβαλλοντικού ισοδύναμου για να επιτρέψει τη συνέχιση οικοδομών που έχουν ακυρωθεί ή τελούν υπό δικαστικές προσφυγές λόγω διατάξεων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ). Οι ιδιοκτήτες ή εργολάβοι καλούνται να καταβάλουν ένα ειδικό τέλος, το οποίο θα αξιοποιείται από τους δήμους –μέσω του Ταμείου Παρακαταθηκών και Δανείων– για «πράσινες» παρεμβάσεις στον δημόσιο χώρο, όπως η δημιουργία κοινόχρηστων χώρων, η κατεδάφιση αυθαιρέτων, η ανάπλαση αστικού πρασίνου, η αποκατάσταση διατηρητέων και η υποστήριξη δράσεων για κλιματικά ουδέτερες πόλεις. Οι παρεμβάσεις θα καθορίζονται από Ειδικά Σχέδια Περιβαλλοντικού Ισοδύναμου Αναβάθμισης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ), ανά δήμο ή δημοτική ενότητα, με χρηματοδότηση από το Πράσινο Ταμείο ή χορηγίες.

Το μέτρο αφορά δύο βασικές κατηγορίες οικοδομών, εκείνες που έχουν ακυρωθεί ή προσβληθεί δικαστικά (με περιβαλλοντικό τέλος 8%) και εκείνες που έχουν ενταχθεί σε χρηματοδοτικά εργαλεία όπως το RRF ή το ΕΣΠΑ (με τέλος 15%). Η έγκριση της συνέχισης των εργασιών απαιτεί θετική γνωμοδότηση από το Κεντρικό Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων (ΚΕΣΥΠΟΘΑ) και το Κεντρικό Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής (ΚΕΣΑ), με τεχνικά, οικονομικά και νομικά κριτήρια. .

Η πιο έντονη κριτική λοιπόν εστιάζεται στο νέο πλαίσιο περιβαλλοντικού ισοζυγίου, το οποίο χαρακτηρίζεται «πανάκριβο, αβέβαιο και μελλοντικό». Αν και το μέτρο προσφέρει διέξοδο νομιμότητας, επιβαρύνει οικονομικά τους ιδιοκτήτες, με το κόστος να αναμένεται ότι θα μετακυλιστεί στους τελικούς αγοραστές, ανεβάζοντας περαιτέρω τις τιμές των ακινήτων. Όπως τονίζει η αγορά, η ρύθμιση προβλέπει εξαιρετικά υψηλά ποσά, ενδεικτικά, για πατάρι 100 τ.μ. σε περιοχή με τιμή ζώνης 2.000 €/τ.μ., το τέλος φτάνει τα 16.000 € (στην πρώτη κατηγορία) ή 30.000 € (στη δεύτερη). Για κύριο χώρο 35 τ.μ. στο δώμα, το τέλος είναι 5.600 ή 10.500 € αντίστοιχα. Αν συνυπάρχουν και τα δύο, η συνολική επιβάρυνση μπορεί να ανέλθει έως και τα 40.500 €.  Το σύστημα αυτό βασίζεται σε ποσοστά της αντικειμενικής αξίας, γεγονός που φουσκώνει το τελικό κόστος σε δυσθεώρητα ύψη.

Πέραν του κόστους, όμως, η διαδικασία είναι γεμάτη αβεβαιότητες, καθώς πρώτα πρέπει να εγκριθεί η ρύθμιση από το ΣτΕ —κάτι που θεωρείται εξαιρετικά αμφίβολο, καθώς στην πράξη το αναιρεί— και ακολούθως να υποβληθεί αίτηση στο Κεντρικό Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α.).

Όλη αυτή η διαδρομή, ακόμη κι αν προχωρήσει, σύμφωνα με νομικούς κύκλους, θα χρειαστεί τουλάχιστον πέντε μήνες για να φτάσει σε αποτέλεσμα, δεδομένης και της καλοκαιρινής περιόδου. Και φυσικά, τα χρήματα πρέπει να καταβληθούν προκαταβολικά —χωρίς καμία εγγύηση ότι τελικά θα υπάρξει θετική έκβαση.

Μονόδρομος η δικαίωση από τα Ευρωπαϊκά Δικαστήρια

Οι νομικοί κύκλοι τονίζουν ότι η βασική προσδοκία για ουσιαστική επίλυση παραμένει στο Ευρωπαϊκό Δικαστήριο. Εκεί έχουν προσφύγει ήδη κάποιοι, ζητώντας να προστατευθούν όλοι όσοι είχαν άδεια έως και τις 11 Δεκέμβριο του 2024 —ανεξάρτητα από το αν ξεκίνησαν ή όχι εργασίες. Πιστεύουν ότι το ΕΔΔΑ θα κρίνει πως παραβιάστηκε η αρχή της ασφάλειας δικαίου και θα ζητήσει επανάληψη της δίκης από το ΣτΕ υπό νέα οπτική.

«Η ρύθμιση δεν αλλάζει τίποτα για εμάς, επιμένουμε στην προσφυγή. Όποιος είχε άδεια έως και το 11/12 του ’24, πρέπει να προστατευθεί» σημειώνουν. Εκτιμούν ότι ενδεχομένως το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο θα δώσει λύση, αναγνωρίζοντας το πρόβλημα που δημιουργήθηκε στους ιδιοκτήτες, «οι οποίοι έχασαν τις άδειές τους χωρίς να προστατευθούν, ενώ είχαν τις ίδιες νομικές προϋποθέσεις με άλλους που ευνοήθηκαν»